CAPITULO I
IDENTIFICACIÓN
DEL PROBLEMA
1.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
El crecimiento poblacional que ha tenido el país
en los últimos años, unido a la crisis política, económica y social ha
acentuado la problemática de la vivienda. Estos factores han motivado a muchos
venezolanos a recurrir a las invasiones de terrenos, como una medida para
solucionar el problema habitacional, sin contar con que esta situación provoca
mayores problemas al país, ya que la misma produce los llamados cinturones de
miseria alrededor de los centros poblados, sin ningún tipo de planificación
urbanística y sin la infraestructura necesaria tales como unas adecuadas vías
de acceso, cloacas, suministro de agua potable, electricidad, escuelas,
hospitales y en general todo el equipamiento urbano necesario.
La vivienda constituye un factor determinante de desarrollo social y
económico, en la medida que posibilita la disminución de la pobreza y la
miseria, la reactivación de la economía y la generación de empleo, pero al
mismo tiempo, la vivienda es el bien más costoso que la mayoría de la población
puede aspirar a adquirir a lo largo de su vida. En Venezuela la población de
bajos ingresos hace esfuerzos desmesurados para disponer de una vivienda propia
y adecuada. A tal efecto, disminuye el consumo de bienes no esenciales para
adquirirla y poder hacer frente a los pagos que eso implica. Esto significa que
este sector de la población considera a la vivienda una necesidad fundamental,
es por eso que el financiamiento debe garantizar cuotas de amortización
ajustadas al ingreso de la familia, amplios plazos y un sistema de financiación
propicio, confiable y sostenible.
Esta baja accesibilidad de la vivienda a nivel nacional ha llevado al
actual gobierno a formular estrategias para mejorar las políticas de vivienda y
en especial políticas para el subsidio de vivienda, tales como: Regularización
de la tenencia de la tierra, privatización de las viviendas estatales,
impuestos sobre la propiedad, autorización de los préstamos del sector privado
a tasas subsidiadas, introducción de
instrumentos de préstamo mejorados, creación de subsidios transparentes,
concentración en los pobres con subvención de las personas y no de las casas,
examen de los subsidios, construcción de vivienda destinada a los más
necesitados.
En el marco de la Misión Vivienda, el Gobierno Nacional esta entregando
subsidios mixtos que asumió junto con la banca privada para los constructores
privados, donde la orientación que se le esta dando a la inversión por parte
del Estado es a la construcción de viviendas para las familias que ganan menos
de 55 unidades tributarias, es decir, menos de 1.617.000 de bolívares
mensuales. El Gobierno Nacional garantiza el crédito a largo plazo con la banca
nacional financiando hasta el 70% y el Estado subsidiando el restante 30%.
Desde la aprobación en enero del
2005 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario, las personas con ingresos
mensuales inferiores a 55 unidades tributarias pueden optar por adquirir una
vivienda principal con un precio de hasta 52 millones de bolívares, desde el
momento que se le concede un crédito a tasa preferencial, pagaderos a 20 años,
más el beneficio de un subsidio que no está obligado a reintegrar.
Este
nuevo impulso que esta propiciando el Gobierno Nacional se debe a que entre
1999 y 2004 se programó la construcción de 158.772 unidades, sin embargo, de
ese monto se ejecutó 59%, lo que representó 94.000 viviendas, según datos del
Consejo Nacional de la Vivienda (Conavi).
Las cifras del Sistema Integrado de Indicadores Sociales
(Sisov), el cual está adscrito al Ministerio de Planificación y Desarrollo
(MPD), señalan que en el 2003 el gasto destinado a la construcción de
soluciones habitacionales fue 1% del PIB, pero en el 2004 fue del 0,6 del PIB.
Ese resultado indica que en cada período fueron menores los recursos que se
destinaron a atender la problemática habitacional. Los egresos en términos
reales fueron 539,5 millardos de bolívares para el año 2004, mientras que en el
período anterior estuvieron en 782,4 millardos. Esa poca inversión en el área
de vivienda se debió a que los fondos programados en cada presupuesto se
redujeron. A lo que se sumó que los recursos previstos tardaron en transferirse
a los entes y el dinero desembolsado presentó problemas con su ejecución.
Al haber menos recursos para el sector los problemas
aumentaron y por ende las deficiencias ascendieron. Según datos presentados por
la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC) el déficit habitacional se
encuentra en 1,6 millones de unidades. De esa cantidad, 960.000 soluciones
corresponden a familias que no poseen vivienda y viven en casas de sus
familiares compartiendo con otros núcleos en condiciones de hacinamiento.
Mientras que 640.000 viviendas no cumplen con las condiciones mínimas
indispensables de una solución digna, eso significa que están construidas con
materiales de desecho. Esta problemática de viviendas
dignas con condiciones mínimas de habitabilidad esta presente en el Estado
Monagas, donde también la población se ha visto en la necesidad de invadir
terrenos baldíos, construyendo ranchos sin tomar en cuenta los servicios
básicos necesarios.
Esta situación se vive
actualmente en el sector Chacaito de la ciudad de Maturín, donde existe un
terreno propiedad privada rodeado de ranchos. Este terreno puede ser
desarrollado para construir viviendas de interés social que cumplan con las
normas y planes urbanísticos y ofrecerlas a familias con ingresos mensuales
inferiores a las 55 unidades tributarias que puedan optar a tener una vivienda
adecuada dentro del marco de la Ley Especial del Deudor Hipotecario.
El presente trabajo, aun cuando se
enfoca a examinar los aspectos financieros y económicos que se desprenden de
una valoración de rentabilidad de la inversión, requisito necesario exigido por
la banca privada, ofrece a su vez una posibilidad en la búsqueda de la
solución de esta enorme problemática social, como es el inmenso déficit en la
construcción de viviendas para la población con menos recursos económicos.
1.2. OBJETIVOS
Realizar un estudio de
factibilidad para la construcción de un conjunto residencial de interés social
ubicado en el Sector Chacaito, Maturín,
Estado Monagas.
Efectuar un
estudio de mercado que permita cuantificar la demanda de viviendas que
justifique la ejecución del proyecto de
construcción.
Determinar
mediante un estudio técnico las condiciones óptimas para la realización del
proyecto que incluya los aspectos de localización, tamaño e ingeniería.
Demostrar
mediante un estudio financiero la existencia de recursos suficientes para
llevar a cabo el proyecto de inversión así como los beneficios a obtener.
Establecer mediante una evaluación económica la viabilidad,
conveniencia y oportunidad de desarrollar el proyecto de inversión.
Existe hoy en día, un gran déficit de viviendas
que ha conducido a la invasión de terrenos provocando la aparición de ranchos
en zonas sin ninguna planificación urbanística, creando posteriormente
problemas de insalubridad así como también un acceso a un ambiente inadecuado
carente de servicios públicos.
Este estudio de factibilidad es una búsqueda en la
solución del problema del déficit de viviendas. Dicho trabajo abarcara el
estudio de mercado de viviendas, cifras y comportamiento del mercado utilizando
estadísticas del Gobierno Nacional. Se realizara también el estudio técnico, el
estudio financiero y la evaluación económica que nos permitirá determinar la
cantidad de recursos económicos necesarios, las fuentes de financiamientos, los
periodos de recuperación así como el análisis del rendimiento y retorno de
capital a ser presentada a los entes
financieros del Estado dentro del marco de la Ley Especial del Deudor Hipotecario, como
también a los gobiernos locales
(Gobernación y Alcaldía del Municipio Maturín) quienes tienen planes de
desarrollo para el sector de la construcción de viviendas de interés social.
El estudio de factibilidad se llevará a cabo en el
Sector Chacaito ubicado en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín, Estado
Monagas. Siendo
el estudio en el mencionado sector, será este el sitio donde se validaran las
conclusiones finales a las que se lleguen, esperando que sirva de apoyo a otros
estudios de otras partes y de igual similitud. A través de este estudio de factibilidad se espera lograr un desarrollo
planificado del terreno ubicado en el Sector Chacaito, parcelarlo y de manera
sistemática organizar un conjunto de edificaciones civiles a los fines de
establecer en esa superficie un conjunto residencial acorde con las exigencias
que demandas las normas y reglamentos de urbanismos.
De acuerdo a todo lo anterior se deduce que las
motivaciones que conducen al desarrollo de este estudio de factibilidad están
enmarcados en elevar la calidad de vida de los habitantes del Sector Chacaito a
través de la solución de sus múltiples problemas.
1.4. LIMITACIONES
