MARCO TEÓRICO

2.1 Antecedentes de la investigación.

A objeto de sustentar el estudio fue necesario considerar las investigaciones anteriores relacionadas con el tema en estudio, con la finalidad de realizar un análisis de su contenido y conclusiones, para así considerar su pertinencia con el trabajo que se desarrolla.

            La ing. Josefina Chauran, elaboró una tesis de grado a nivel de maestría en la Universidad de Oriente (Núcleo Monagas) en el año 1998, titulado: “Estudio de Factibilidad para el establecimiento de una granja integral en el Municipio Ezequiel Zamora del Estado Monagas”, realiza un estudio de factibilidad para el que debe desarrollar un estudio de mercado, un análisis técnico y un estudio económico-financiero utilizando como indicadores de rentabilidad  el Valor Actual Neto (VAN), la Relación Beneficio-Costo (B/N), la Rentabilidad de la Inversión (RI) y la Tasa de Rendimiento Interno (TIR) y concluyen sobre la conveniencia del desarrollo de una granja integral.

Otro de los trabajos fue presentado por la Lic. Brenda Gutiérrez,  en su tesis de maestría en la Universidad de las Américas (Núcleo de Puebla, México) en el año 2003, titulado: “Proyecto de Inversión de una Planta de Extracción y Empaque de Aceite de Aguacate para el Rancho Villa Reguero”. El propósito de este trabajo fue la evaluación de un proyecto de inversión, y utilizaron estudios de mercado, técnico, financiero, económico y social para determinar la conveniencia de la construcción de una planta de procesamiento de aceite de aguacate, buscando así contribuir con el desarrollo de la región. Concluyo el estudio que después de los diferentes análisis, el proyecto no era viable desde el punto de vista financiero y económico por lo que se recomendó desistir en su construcción.

2.2 Esquema Tentativo de la Investigación a realizar.

Marco Teórico.

                        1.1.- Antecedentes de la Investigación.

                        1.2.- Esquema Tentativo de la Investigación

                        1.3.- Bases Teóricas.

                                    1.3.1.- Caracterización de la situación habitacional venezolana.

                                    1.3.2.- Ley de Política Habitacional (LPH) de 1993.

1.3.3.- Resultado de la aplicación de la Ley de Política      Habitacional (LPH) de 1993.

                                    1.3.4.- Política Habilitante en el sector vivienda en Venezuela.

                                    1.3.5.- Déficit Habitacional.

1.3.6.- Viviendas de Interés social y la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda del 2005.

                        1.4.- Bases Legales.

                        1.5.- Marco Conceptual.

                        1.6.- Referencias Bibliográficas.

                        1.7.- Infografía.

Marco Metodológico.

                        2.1.- Tipo de Investigación.

                        2.2.- Diseño de la investigación.

                        2.3.- Diseño Operativo de la Investigación.

                        2.4.- Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos.

                        2.5.- Técnicas y Procedimientos para el Análisis de Datos.

                        2.6.-  Cronograma de Actividades.

Resultados.

                        Conclusiones y Recomendaciones.

                        Referencias bibliográficas

                        Anexos

2.3 Bases Teóricas.

2.3.1.- Caracterización de la situación habitacional venezolana.

El sector de la construcción de vivienda tiene fundamental relevancia en la economía de un país. La política habitacional es un componente clave en el desarrollo económico, en el combate de la pobreza y en el manejo ambiental. Latinoamérica es una de las áreas más urbanizadas en el mundo. Asimismo, la actividad inmobiliaria normalmente representa de acuerdo a la Cámara Venezolana de la Construcción (CVM) a entre 15% y 20% del Producto Interno Bruto (PIB) y afecta variables del sector real, financiero y fiscal, haciendo que su desempeño sea crítico en las economías en desarrollo. Dada esta dinámica, la implementación de programas en el sector de viviendas tiene la potencialidad de afectar el desempeño económico de un país.

La problemática de la vivienda y el hábitat donde se desarrollan las diferentes comunidades en el país es un tema complejo que requiere del esfuerzo de cada uno de sus habitantes. En Venezuela se tiene que de acuerdo al Instituto Nacional de Estadísticas  (INE), para el año 2002, 48.1% de los hogares venezolanos (11.616.186 de personas) se clasificaban como hogares pobres, y un 20,1% de los hogares (4.858.897 de personas) estaban clasificados como de pobreza extrema. En ambos casos sus ingresos económicos no alcanzaban a financiar la canasta básica de alimentos.

El concepto económico de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) es que la eficiencia en el sector vivienda no sólo es relevante para cumplir las metas sociales; sino para el desempeño de la economía en general. Se puntualiza que las políticas gubernamentales tradicionales para el sector se caracterizaron por la masiva intervención del Estado en la provisión de viviendas. Esto ha dado lugar a mecanismos ineficientes en la asignación de recursos debido a que las políticas tradicionales tuvieron como resultado el no poder satisfacer las necesidades de la mayoría de los ciudadanos; así como el no crear las vías eficientes que satisfagan los objetivos sociales.

Debido a esta experiencia, la ONU recomiendan políticas habitacionales con base en la habilitación del mercado de vivienda. El mercado es el mecanismo que facilita alcanzar los objetivos de sus participantes, demandantes, productores, financistas y gobierno, estas políticas se definen como habilitantes. Una política habitacional habilitante enmarca a la totalidad de los protagonistas a fin de dirigir el sector como un todo, permitiendo que el mercado de la vivienda trabaje eficientemente.

En América Latina, de acuerdo a la ONU, se tiene que la inadecuada distribución del ingreso ha llevado a la falta de acceso, de los sectores de menores recursos, a los servicios universales básicos tales como salud, educación y vivienda. Además de que los hogares más pobres tienen cierto acceso a la tierra y la vivienda en el mercado informal, también se ven restringidos en el acceso a servicios sanitarios y a los derechos de propiedad. El derecho de propiedad es una condición necesaria y suficiente para participar en el mercado formal. Estas fallas de mercado, en la oferta de servicios residenciales, ayuda financiera y los derechos de propiedad, son análogas a las fallas del mercado relacionadas a la provisión de los servicios de salud y educación, lo cual constituye una responsabilidad primaria del Gobierno. La vivienda es parte de la seguridad social y requiere de la preocupación del Estado.

Asimismo, el sector de la vivienda es un importante componente de la política ambiental tal y como lo establece la ONU. En las ciudades de Centro América y el Caribe, gran parte de la estructura inmobiliaria se encuentra en áreas ambientalmente sensibles. Es más frecuente que sean los sectores de menores ingresos quienes ocupen estos espacios ilegalmente y son los que, además, están más expuestos a los costos de los desastres ambientales. Esto indica la necesidad de una política habitacional que considere la mitigación del costo ambiental del estrato social en riesgo. El pobre desempeño del mercado en general origina en fallas estructurales en la demanda y en la oferta como lo podemos observar en la tabla 1elaborada por el Consejo Nacional para la Vivienda (CONAVI)

                                                            Tabla 1: Problemática Estructural entre la demanda y la oferta de soluciones habitacionales

                                                             Fuente: CONAVI  (2004)

Como se desprende de la tabla 1, en Venezuela las tendencias de distribución espacial de la población durante las últimas décadas favorecieron una concentración de actividades y población, así como una disparidad de las potencialidades de desarrollo dentro de territorios y ciudades. Este crecimiento acelerado de las ciudades no fue acompañado con un esquema adecuado en la construcción de viviendas. A su vez, en esta dinámica demográfica, que se caracteriza por el aumento del número de habitantes en las ciudades, las transformaciones económicas no han sido concomitantes a un desarrollo urbano armónico. Esto significa que las ciudades no se encontraban preparadas para recibir a tal cantidad de inmigrantes, no contaban con los servicios y viviendas necesarias para acoger a quienes iban llegando. Millones de venezolanos, dando respuestas a sus propias necesidades, optaron por la construcción autogestionaria y progresiva a partir de la ocupación de terrenos o invadiéndolos ilegalmente. Los barrios construidos en estas condiciones son producto de un modelo de segregación social y espacial, desde el punto de vista urbanístico, caracterizado por la irregularidad jurídica sobre la propiedad de la tierra, irregularidad urbanística porque carece de regulaciones que controlen el desarrollo de manera armónica y equilibrada, e irregularidad en las condiciones de vida por carecer de servicios, bienes, dotación y equipamientos.

En vista de que la solución de la problemática habitacional es un caso complejo ya que presenta una componente social, humana, política, económica y  financiero se aprueba la Ley de Política Habitacional (LPH) en el año 1993, que contiene parámetros conceptuales que definan un marco jurídico para enfrentar la inercia de un problema estructural donde la exclusión y no inclusión de todos los sectores sociales ha sido la gran constante.

2.3.2.- Ley de Política Habitacional (LPH) de 1993.

La Ley de Política Habitacional aprobada en noviembre de 1993 tenia como fin definir una Política Habitacional del Estado venezolano, a través de la República, los Estados, los Municipios y de la Administración Descentralizada, dándole continuidad y coherencia a la acción de los Sectores Público y Privado, a fin de satisfacer las necesidades de vivienda existentes en el país. Sus principios fundamentales eran el de desarrollar, promover, estimular y apoyar programas conducentes a reactivar el sector inmobiliario a los fines de satisfacer específicamente las necesidades de vivienda en el país.

Con el objeto de establecer incentivos y estímulos necesarios al desarrollo de los programas de vivienda, así como determinar el apoyo financiero del Sector Público, del Ahorro Habitacional y de las otras fuentes que requiera la población, se establecieron dentro del marco de la Ley áreas de asistencia que quedaron clasificadas de esta manera:

§         Área de Asistencia I, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta no sea mayor de sesenta y cinco (65) salarios mínimos mensuales. Esta Área de Asistencia es de interés nacional y debe ser de atención preferente, aunque no exclusiva del Sector Público.

§         Área de Asistencia II, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a sesenta y cinco (65) y no sea mayor de ciento ochenta (180) salarios mínimos.

§         Área de Asistencia III, comprende la Asistencia Habitacional para aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a ciento ochenta (180) y no sea mayor de ochocientos (800) salarios mínimos y el crédito máximo no mayor de quinientos (500) salarios mínimos.

Para atender el Área de Asistencia I se podía utilizar recursos provenientes del Sector Público y del Ahorro Habitacional. Para atender el Área de Asistencia II se autorizaba solamente el uso de los recursos provenientes del Ahorro Habitacional y de las otras fuentes de recursos propios de la banca privada. Y para atender el Área de Asistencia III solamente se podrán utilizar recursos provenientes de las la banca privada.

La Ley de 1993 establece el Ahorro Habitacional obligatorio constituido por los aportes que mensualmente que efectúan los empleados y obreros y los empleadores o patronos, tanto del Sector Público como del Sector privado, en Instituciones Hipotecarias regidas por la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras y por la Ley del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo. El aporte de los empleados y obreros se estableció en uno por ciento (1%) de su remuneración mensual básica y el de los empleadores o patronos, del dos por ciento (2%) del monto erogado por igual concepto.

Establece que los préstamos hipotecarios, financiados con recursos del Ahorro Habitacional, se les aplicarán la tasa de interés preferencial que estaría determinada por el Consejo Nacional de la Vivienda. Dicha tasa de interés era ajustada periódicamente en forma gradual tomando en consideración la evolución de las condiciones socioeconómicas prevalecientes en el país, el Índice de Precios al Consumidor y la remuneración de la Institución Hipotecaria. Las cuotas mensuales a pagar serán modificadas anualmente de acuerdo al ajuste de las tasas de interés aplicadas y a la evolución de los ingresos por estrato socioeconómico.

2.3.3.- Resultado de la Aplicación de la Ley de Política Habitacional de 1993.

El análisis de los resultados de la Ley de Política Habitacional de 1993 se desarrolla considerando las implicaciones cuantitativas, cualitativas, dimensión y estructura de la inversión. En efecto, desde el punto de vista cuantitativo el primer elemento que merece particular atención tiene que ver con las metas establecidas en el pasado por CONAVI. En este sentido conviene detenerse en los siguientes aspectos: la relación existente entre la meta de construcción de viviendas y el déficit evaluado por las mismas fuentes, para el momento está muy distante. Sobre este punto se resalta la carencia de políticas, programas y acciones que tienden a afectar el problema estructural que se presenta. Se habla de construcción de viviendas sin considerar si las viviendas que se construyen representan un nuevo déficit al ser insuficientes en urbanismo, servicios, condiciones de trabajo, hacinamiento (32 metros cuadrados para más de cinco habitantes por familia (7 m2/habitante). En definitiva, no se asume el problema estructural del déficit y la política habitacional ha sido poco eficaz. El segundo aspecto tiene que ver con el cumplimiento de sus propias metas que inicialmente estaba alrededor de las 100 mil casas por año. De esta forma no sólo no se contribuye con la solución del problema estructural, sino que apenas se cumple cerca de la mitad de la meta definida, tal y como se observa en el gráfico 1.

Grafico 1: Numero de Soluciones Habitacionales

                                                                                              Fuente: CONAVI

En este sentido, resalta el bajo nivel de eficiencia en la producción de viviendas, sin referir la calidad del urbanismo, los servicios, el concepto de desarrollo, etc. Se tiene que de acuerdo a las cifras aportadas por CONAVI entre 1993 y 1998 se construyeron  261.847 soluciones habitacionales. Y entre 1999 y el año 2001, se construyeron 57.432 viviendas.

Con relación al ámbito de cualidades de los componentes construidos se resaltan: las condiciones del urbanismo, tamaño de la parcela, dotación de servicios, servicios comunitarios, etc. Por otro lado, cuando se estudia los metros cuadrados de construcción de la vivienda, se ha dado la tendencia construir viviendas de dimensiones “provisionales”, lo que significa indefinida para la población de menores recursos. Así, el Estado en quinquenios pasados invirtió altos recursos en viviendas de 32 m2. En este caso resalta no sólo la carencia de metros cuadrados, sino la disposición de habitaciones para funciones incompatibles, con lo que se afecta la calidad de vida de los habitantes.

En efecto, no hay una asociación de las tipologias de vivienda con las necesidades de los habitantes, sus particularidades culturales y las propias del sitio geográfico. Los habitantes no participan en el diseño de sus viviendas, además los planificadotes están aislados de los lugares y su gente. El criterio de la inversión ha presentado grandes dificultades. En muchos casos con un factor especulativo se construyen “poblados” aislados de las redes apropiadas de servicios, así como del sistema de centros poblados existentes en el país. La consecuencia es “urbanismo” sin base económica, sin relación con la estructura productiva regional o subregional. Otro aspecto importante, está relacionado con la institucionalización del hacinamiento y condiciones de vida infrahumanas. Basta observar la consideración de “progresividad” de las viviendas de 27-34 m2, para núcleos familiares de 5 o más habitantes. De esta forma, el Estado lo que hace es utilizar los recursos actuales en la generación de un nuevo déficit y la problemática social asociada en el futuro. El problema de los barrios, donde se concentra la población en un país de crecientes tasas de urbanización, es dejado de forma colateral con inversiones marginales, políticas y acciones no definidas. Todo esta ha entrado en contradicción con los nuevos lineamientos establecidos por la ONU, quien establece que debido a la estructura del mercado de la vivienda es necesario elaborar una política integral para el sector. Esta política debe enfocarse en la reestructuración del mercado a fin de que este sea un distribuidor eficiente de recursos. Para esto es necesario el desarrollo de un marco que fortalezca los entes involucrados en monitorear y dirigir el sector de la vivienda como un todo; con el propósito de agrupar el sector de gobierno, el sector privado, los representantes de Organizaciones no Gubernamentales (ONG) y organizaciones de consumidores para asegurar que las políticas y programas habitacionales den la oportunidad universal de acceso a la vivienda. Es lo que la ONU denomina la Política Habilitante para el sector de la vivienda.

2.3.4.- Política Habilitante en el sector vivienda en Venezuela.

De acuerdo a los nuevos lineamientos de la ONU, una política habilitante en el sector vivienda se define como aquella dirigida a levantar restricciones en la estructura de la oferta y la demanda del mercado de vivienda. Por el lado de la demanda: asegurar el derecho de propiedad con el objetivo de liberar el mercado; expandir el financiamiento hipotecario a través de contratos innovadores; racionalizar el sistema de subsidios asegurando programas bien dirigidos, cuantificables y transparentes de modo de evitar distorsiones en el mercado de la vivienda, de acuerdo a las Naciones Unidas.

Por el lado de la oferta: proveer la infraestructura para el desarrollo urbano a través de la coordinación de las agencias oficiales. Este esfuerzo debe concentrarse en mejorar los servicios existentes y en proveer a aquellas áreas carentes de los mismos; balancear las regulaciones urbanísticas con la finalidad de minimizar los costos de transferencia y organizar como un todo la industria de la vivienda, mejorando su competitividad. La vivienda tiene características de un bien público porque posee atributos que por lo general son limitadamente provistos por el sector privado. Son ejemplos: el marco legal para asegurar el derecho a la propiedad; la infraestructura residencial, que a pesar de que puede ser provista por el sector privado a mayor escala, es un paquete de capital de infraestructura del Gobierno. Esta infraestructura comprende los servicios de electricidad y agua regulados por empresas estatales. El perfil de bien público de la vivienda puede justificar la necesidad de proveer subsidios para alcanzar cierto nivel universal de acceso, en especial en el sector de la vivienda informal, el cual no cumple con los códigos de urbanización debido a la carencia del derecho de propiedad.

Un elemento esencial de una política habitacional habilitante es la asignación eficiente de los recursos en el manejo de los subsidios. Los subsidios en las políticas habitacionales tradicionales se justifican sobre la base de un número de criterios, algunos de los cuales intentan corregir fallas del mercado en la asignación de recursos y otros están asociados a objetivos sociales y económicos nacionales. Sobre los mismos existe un consenso social del derecho o deseo de tener acceso universal a un mínimo nivel de provisión. El mercado informal también crea una serie de externalidades en las urbanizaciones. Las mismas producen una suboptimización en la provisión de facilidades comunales y desalientan el mejoramiento de las unidades habitacionales. Las externalidades mencionadas pueden ser recompensadas a través de subsidios, ya sean mediante su provisión o mediante incentivos para la participación privada o comunitaria.

Los subsidios además de revalorizar el stock de viviendas, crean incentivos para realizar mejoras habitacionales debido acceso a la red básica de infraestructura y de servicios. Un programa de incentivos para las mejoras de infraestructura, como para la vivienda individual, puede ejecutarse con la participación comunitaria incluyendo algún componente de subsidio. El sector de la vivienda informal forma parte importante del stock de viviendas y en general es el ahorro familiar más importante. La devaluación de estas viviendas informales, dada la carencia de legalidad y autorización formal disminuye el valor de las mismas. La formalización de este sector es un objetivo prioritario de una política habilitante. El programar e implementar un sistema de amnistía legal crea una valorización del stock habitacional informal, al mismo tiempo que constituye una herramienta de planificación en la regularización urbana. De no darse esta condición de seguridad en la posesión de la vivienda, el valor del stock habitacional informal se sitúa por debajo del nivel social y el económicamente óptimo y que ayude a cubrir el déficit habitacional que existe en Venezuela que de acuerdo a CONAVI esta situada en 2.630.998 viviendas para el año 2003.

2.3.5.- Déficit Habitacional.

De acuerdo a la definición de CONAVI, se entiende por déficit habitacional la diferencia entre el número de núcleos familiares del país y el número de viviendas dignas existentes. Los componentes de las viviendas dignas son la unidad de la edificación con la infraestructura, así como los servicios comunitarios asociados. No obstante, conviene recalcar una serie de acotaciones: se habla de una unidad residencial construida por cada núcleo familiar.

La ONU define que una viviendas es digna y adecuada si posee un espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuada, infraestructura básica adecuada, situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonableque El concepto de vivienda digna y adecuada relaciona la individualidad del núcleo familiar con las cualidades de la vivienda (tamaño del núcleo, edades, previsiones demográficas, culturales, geográficas, etc.) En este sentido, resulta indispensable una radiografía de los datos disponibles con el objeto de precisar este déficit.

La Fundación de la  Vivienda Popular establece que el déficit habitacional en Venezuela tiene dos componentes perfectamente bien definidos: La primera trata del déficit cuantitativo habitacional que no es mas que la construcción de nuevas viviendas para cubrir el crecimiento vegetativo y las viviendas actuales en estado de precariedad física y ambiental. Estas últimas se refieren a los barrios que por su ubicación y desarrollo en infraestructura están expuestos a riesgos ambientales tales como deslaves, deslizamientos y derrumbes, que para el año 2004 era de 1.085.759 nuevas viviendas requeridas.

Bajo este mismo criterio, la Fundación de la Vivienda Popular define que el déficit cualitativo tiene que ver con las mejoras, ampliaciones, reparaciones y terminado de viviendas consolidadas o a la consolidación de barrios, la cual incluye obras de infraestructura como de afianzamiento de las viviendas existentes y para el 2004, de acuerdo a las cifras que la Fundación maneja, estaba ubicada en 1.813.282 viviendas.

Para el año 2004, el déficit de unidades habitacionales se concentra en los estratos de menores ingresos, alrededor del 90% de este está concentrado en los estratos que mantienen ingresos menores a 55 Unidades Tributarias de acuerdo a las cifras que suministra el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), es por ello que resulta indispensable implementar políticas que permitan la construcción de viviendas de interés social y es así que se aprueba una nueva ley para el sector vivienda denominada Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de la Vivienda en enero del año 2005.

2.3.6.- Viviendas de Interés social y la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda del 2005.

En vista de la problemática existente con el déficit creciente de viviendas se elaboró el Proyecto de Ley Especial para la Regularización de la Tenencia de la Tierra en los Asentamientos Urbanos Populares, aprobada en primera discusión, en mayo de 2002, por la Asamblea Nacional. Se crearon los Comités de Tierras Urbanas por decreto presidencial fechado el 4 de febrero de 2002, con esto se busca que la República, los estados, los municipios y los entes descentralizados deban otorgar la propiedad de sus terrenos, bienes inmuebles, ejidos, tierras baldías con el fin de proveerlos de activos para facilitar el financiamiento a las personas que los están ocupando ilegalmente, de acuerdo con los lineamientos establecidos dentro la Política Habilitante para el sector de la vivienda, taal y como lo establecen las Naciones Unidas.

Recientemente, en enero del 2005, se aprobó la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, que garantiza una tasa fija y acceso a la compra de vivienda, como una política de crédito para la protección de las clases medias y populares venezolanas. Todos estos esfuerzos apuntan hacia la transformación de la ciudad y democratización de la propiedad, la participación de los propios habitantes en la transformación de las barriadas, el sentido de corresponsabilidad, cogestión y poder local. A pesar de todas las críticas a cualquier enfoque financiero, los instrumentos jurídicos más reciente mantiene una visión financiera en la búsqueda de soluciones de este grave problema.

Dentro del marco de la nueva Ley Especial busca rectificar el tradicional papel del Estado, atendiendo ahora a la demanda de un hábitat adecuado para los ciudadanos de menores ingresos. Se trata, sobre todo, de una política para saldar la deuda social con las personas de bajos ingresos que, sin mayor asistencia por parte del Estado, construyeron una parte sustantiva de las ciudades venezolanas y cubrir así el déficit habitacional.

La orientación primordial es la construcción de viviendas de interés social otorga créditos a unas tasas de interés social y subsidios por lo que se deberán regirse los financiamientos para la adquisición de viviendas. Establece la Ley que del 10% de la cartera crediticia que otorga la banca privada deberá ser destinado para el financiamiento hipotecario, tanto para las mejoras de las viviendas como para la adquisición de las mismas. Abre también las puertas del financiamiento a las familias cuyos ingresos están entre los 0 y las 55 Unidades Tributarias y norma la adquisición de las viviendas tal y como lo refleja la tabla 2:

                                                                                           Tabla 2: Categorización de los subsidios, créditos y tasas de interés

                                                                      Fuente: Ministerio Hábitat y Vivienda (2006)

            De acuerdo con esta tabla, cuando el ingreso familiar es igual o inferior a 28 Unidades Tributarias (UT), una familia puede optar a una vivienda cuyo monto no debe exceder los 50 millones de bolívares, el Estado le concede un subsidio de 21.8 millones de bolívares y se le concede un préstamo con recursos provenientes del Ahorro Habitacional o recursos propios de la banca privada por un monto máximo de 28,2  millones de bolívares a una tasa de interés regulada del 4.87%. Mientras que si el ingreso familiar esta entre 29 UT y 55 UT, la vivienda que puede adquirir una familia será de 70 millones de bolívares, pudiendo obtener por parte del Estado un subsidio de 18.4 millones de bolívares, la diferencia será cubierta con un crédito de hasta 51.6 millones de bolívares provenientes del Ahorro Habitacional o por recursos propios de la banca privada nacional a una tasa de interés del 7.31%.

            Por encima de un ingreso familiar de 55 UT hasta las 150 UT, no esta contemplado subsidio por parte del Estado, pero se podrá optar a un crédito máximo de 92 millones de bolívares a una tasa social regulada del 9.74%. En este ultimo caso, el precio tope de la vivienda será de 180 millones de bolívares.

2.4 Bases Legales.

            Los textos legislativos y la normativa vigente referida a los distintos aspectos relacionados con el urbanismo y desarrollo de un conjunto residencial constituyen una documentación que está en constante evolución en todos los países y organismos internacionales. En esta parte del capitulo se mencionan una serie de disposiciones y normas actualmente vigentes que son de gran utilidad para la realización del presente proyecto.

            La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su Capítulo V: De los derechos sociales y de la familia, el Artículo 82, reza que:

Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica y con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a la familia y garantizará los medios para que éstas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.

En este artículo se hace referencia al derecho de toda persona a tener una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales, que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. Este articulo es el principal rector en la búsqueda de cumplir con los lineamientos de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) quien define que una vivienda es adecuada si permite poder aislar si se desea, espacio adecuado, seguridad adecuada, iluminación y ventilación adecuada, infraestructura básica adecuada, situación adecuada en relación con el trabajo y los servicios básicos, todo ello a un costo razonable.

En concordancia con la Constitución, el 3 de enero de 2005 entró en vigencia la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, en el Capitulo I en su Artículo 1 se expresa lo siguiente:

La presente Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la seguridad social, establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social en lo que atañe a vivienda y hábitat, a fin de brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o solicitan un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda. Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro. Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela. Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares.

            Este artículo expresa la protección de los derechos de las personas naturales a tener una vivienda digna y concibe a la vivienda de una manera más amplia siguiendo el principio rector de la Constitución y protege los derechos de los deudores de préstamos hipotecarios garantizados con una vivienda.

El Artículo 10 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario elimina los denominados créditos indexados y suprimir cualquier otra modalidad crediticia que establezca la capitalización de intereses tal y como se puede leer a continuación:

La Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social establece la prohibición de la modalidad financiera del refinanciamiento de créditos dobles indexados con los recursos previstos por dicha Ley y la Ley que regule el Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, Se entenderá bajo los preceptos de esta Ley Especial, los deudores hipotecarios afectados por las diversas modalidades financieras implementadas durante el período comprendido entre la promulgación de la Ley de Subsistema de Vivienda y Política Habitacional de los Créditos de Área de Asistencia III en el año 1996, hasta la fecha de promulgación de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social del 12 de diciembre de 2002.

La modalidad de doble indexación, establecido por Ley, fue un fracaso total, debido a que no se utilizo la unidad de valor constante, como en otros países como México, y que en lugar de impulsar el otorgamiento de créditos a tasa de mercado, provoco un freno del mismo y el único beneficiado fue la banca venezolana. La aprobación de este articulo, viene a subsanar esta desviación anormal en la tasa de interés que debe cobrar la banca por los créditos a la vivienda.

Se les ordena a las instituciones financieras a destinar  un porcentaje de su cartera general obligatorio para el otorgamiento de créditos hipotecarios mediante el Artículo 29:

Los bancos e instituciones financieras y cualquier otro ente autorizado por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras para otorgar créditos hipotecarios, están obligados a conceder créditos hipotecarios destinados a la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda principal, bajo las condiciones de esta Ley en un porcentaje de su cartera de crédito anual que será fijado por el Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI), sin incluir en la misma los otorgados por causa de la Ley del Subsistema de Vivienda y de Política Habitacional.

            Este articulo se origina debido a que la banca nacional prefiere destinar su cartera de prestamos a actividades financieras mas rentables, es así que la cartera de créditos hipotecarios de la banca venezolana de acuerdo a cifras suministradas por la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC) es de un 1,7% del Producto Interno Bruto (PIB), en comparación con México que es de un 8%, en Chile es de un 12%, por ejemplo. El Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVE) le impondrá a la banca una cartera hipotecaria fija tal como hace con los préstamos agrícolas, mientras Banco Nacional de Ahorro y Préstamo calculará las tasas sociales y redactará los modelos de contratos de hipoteca que deberán tener las instituciones.

Regula las tasas de interés que deberán pagar los deudores hipotecarios de vivienda principal con el Artículo 43, que dice lo siguiente:

El Consejo Nacional de la Vivienda (CONAVI) tomará como parámetros para fijar la tasa de interés social máxima a la que se refiere esta Ley, el siguiente procedimiento:

1. Cuando la Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del País, calculada semestralmente por el Banco Central de Venezuela, sea inferior o igual al veinte por ciento (20%) anual, la tasa de interés social aplicable para las colocaciones destinadas a créditos hipotecarios será máximo el sesenta y cinco por ciento (65%) Parámetro Referencial (PR) de dicha tasa activa.

2. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central de Venezuela, exceda el veinte por ciento (20%) anual y sea igual o menor que el cuarenta por ciento (40%), el excedente será reducido del Parámetro Referencial de sesenta y cinco por ciento (65%), para determinar un nuevo Parámetro Referencial (PR), el cual multiplicado por la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, dará como resultado la tasa de interés social.

3. Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TAPP) de los Bancos Comerciales y Universales del país, calculada por el Banco Central de Venezuela, exceda el cuarenta por ciento 40% anual, la tasa de interés social será el dieciocho por ciento (18%) anual.

En ningún caso las cuotas de pago podrán exceder el resultado de la sumatoria de la amortización de capital y pago de intereses, si éste es mayor al veinticinco por ciento (25%) del ingreso mensual del deudor hipotecario.

En este artículo se establece que cuando la tasa activa promedio sea 20%, el interés que se deberá cobrar será 65% de esa tasa; es decir, aproximadamente 13%. Si las tasas activas oscilan entre 20 y 40%, se establece un promedio y si la tasas superan el 40% el interés social estará en 18%. Para el primer semestre del año 2005 las tasas están reguladas como lo muestra la tabla 2.

2.5 Marco Conceptual.

A continuación se señalan una serie de conceptos y aspectos que sirven de soporte teórico al tema de estudio en función de los objetivos propuestos, tales como:

Activo: Acreencia que tiene una persona natural o jurídica frente a terceros. Derecho de propiedad sobre cualquier cosa tangible o intangible que tiene valor económico, tales como monedas, billetes, depósitos bancarios, acciones, edificios, bonos, etc. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Capital. En teoría económica el capital se entiende como los bienes duraderos que se utilizan en la producción de otros bienes y servicios. Es decir, máquinas, equipos, estructuras, edificaciones e inventarios. En finanzas, el capital consiste en la cantidad de dinero que los accionistas aportan a las empresas. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Crédito. Contrato por el cual una persona física o jurídica obtiene temporalmente una cantidad de dinero con el compromiso de devolución más un cargo por intereses y comisiones preestablecidas en un determinado plazo. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Crédito Hipotecario: Crédito en el cual el pago de los intereses y del principal está garantizado por la hipoteca de un bien inmueble, la cual queda inscrita en el Registro de la Propiedad. (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros, http://www.condusef.gob.mx/glosario/a.htm)

Desempleo. Sinónimo de desocupación, es la situación en la cual no se encuentra ocupada en la producción de bienes y servicios parte de la fuerza laboral que, deseando trabajar, no consigue fuente de empleo. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Financiamiento: Es el conjunto de recursos monetarios financieros para llevar a cabo una actividad económica, con la característica de que generalmente se trata de sumas tomadas a préstamo que complementan los recursos propios. (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los usuarios de Servicios Financieros, http://www.condusef.gob.mx/glosario/a.htm)

Indexación: Sistema utilizado para compensar las perdidas de valor de las obligaciones a largo plazo (empréstitos, deudas, obligaciones, salarios, etc.) producidos por llas devaluaciones monetarias o la inflación.  (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros,

http://www.condusef.gob.mx/glosario/a.htm)

Inflación: Fenómeno caracterizado por el aumento continuo y generalizado de los precios de bienes y servicios que se comercializan en la economía. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Ingreso Familiar: Suma de todos los sueldos, salarios, ganancias, pagos de interés, alquiler, transferencias y otras formas de ingreso de una familia en un período determinado. (Banco Central de Venezuela,

http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Producto Interno Bruto (PIB): Valor de los bienes y servicios finales producidos en el territorio de un país, durante un período determinado. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Salario: Remuneración monetaria o en especie que recibe un trabajador a cambio de horas laborables.

(Banco Central de Venezuela http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Salario Mínimo: Mide la remuneración más baja que los patronos están legalmente obligados a pagar a sus trabajadores. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Sistema de Seguridad Social: Programa público que protege a los empleados y obreros en términos de pensiones y jubilaciones, salud, paro forzoso y otros. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Subsidios: Transferencias que realiza el gobierno a las empresas para la producción y comercialización de bienes y servicios, lo cual generalmente obedece a una política deliberada de precios. En este sentido, constituyen pagos corrientes del gobierno, sin contrapartida, para compensar costos de producción, a fin de lograr que los precios disminuyan o se mantengan. (Banco Central de Venezuela,

 http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Tasa de Interés: Es la tasa que, aplicada sobre un monto de capital, establece su rendimiento o su costo pro período, generalmente anual. (Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Tasa de Interés Activa: Tasa de interés que cobran los bancos a sus clientes.

(Banco Central de Venezuela, http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

Tasa de Interés Pasiva: Tasa de interés que pagan los bancos a sus depositantes.

 (Banco Central de Venezuela,http://www.bcv.org.ve/blanksite/c1/abceconomico.asp)

2.6 Operacionalización.