CAPITULO IV

ESTUDIO DE MERCADO

El estudio de factibilidad se ha transformado en un instrumento de uso prioritario entre los agentes económicos que participan en cualquiera de las etapas de la asignación de recursos para implementar iniciativas de inversión. El estudio de factibilidad se encarga de construir toda la metodología necesaria para reducir al máximo cualquier posibilidad de pérdida financiera y contar con una base científica que sustente las inversiones realizadas.

De acuerdo al Instituto Latinoamericano de Planificación Económica y Social (ILPES), las etapas de un estudio de factibilidad son las siguientes:

- Estudio de Mercado.

- Estudio Técnico.

- Estudio Financiero.

- Estudio Económico.

En este capítulo se desarrollará el estudio de mercado, que permite vincular a consumidores, clientes y público con el mercado a través de la información, la cual se utiliza para identificar y definir las oportunidades y problemas de mercado; para generar, refinar y evaluar las medidas de mercadeo y para mejorar la comprensión del proceso del mismo.

El Estudio de Mercado es una herramienta de mercadeo que permite y facilita la obtención de datos, estudia la oferta, demanda, el precio, el producto, la plaza y la competencia entre otros factores, y estos resultados de una u otra forma serán analizados y procesados para así obtener como resultados la aceptación o no y sus complicaciones de un producto dentro del mercado. Existen diversas metodologías para elaborar un estudio de mercado y para este en particular se utilizará la empleada por el Instituto Latinoamericano de Planificación Económica y Social (ILPES) que es un organismo autónomo creado bajo la égida de la Comisión Económica para América Latina (CEPAL).

El ILPES emplea el Estudio del Mercado para definir los siguientes aspectos importantes para su ejecución:

- Análisis de la demanda, que contempla la evolución de la demanda y la proyección de la demanda.

- Análisis de la oferta que para efecto de este estudio sólo abarcará el análisis de la oferta competitiva.

Hay que resaltar que si se enfoca la promoción inmobiliaria como en el pasado, desde el punto de vista mercantilista, los principios que van a regir esta actividad serian la oferta y la demanda. Es por ello que una de las acciones primordiales de un promotor inmobiliario de viviendas de interés social viene a ser la de conciliar con el gobierno, la banca, los constructores y los demandantes de crédito insertados en un marco de acción que permita promover viviendas dentro de condiciones adecuadas, en cuanto a la calidad, acabados a precios razonables y con una distribución descentralizada que responda al mercado donde esté asegurado, por la factibilidad, el financiamiento de corto plazo a la construcción y, fundamentalmente, el crédito de largo plazo al consumidor, en unos términos estables, con base en tasas de interés y número de años, con el objeto de facilitar la compra en términos permanentes. Esto tiene sentido, en tanto todos los actores asuman los riesgos correspondientes y, por supuesto, derive en rentabilidades. Es lo único que le propiciará sustentabilidad al objetivo.

Para desarrollar este Estudio de Mercado se tomará en cuenta primordialmente la información proveniente del Censo Nacional de la Población llevado a cabo por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) del año 2001. El Censo Nacional de Población es la enumeración de los habitantes de un país por sexo, edad, distribución geográfica y características socio-económicas. Proporciona cifras sobre el estado de una población. La describen un momento dado y entrega una imagen instantánea, una fotografía de ella. Los antecedentes para la visión dinámica son suministrados por los Registros de Hechos Vitales (nacimientos, defunciones, matrimonios), lo que permite ir actualizando esta "fotografía". El Censo de Población y Vivienda es la operación estadística más amplia e importante que realiza un país. A la vez, es el único instrumento estadístico que permite obtener datos para áreas pequeñas. Según los Principios y Recomendaciones para los censos de población y habitación de las Naciones Unidas (Naciones Unidas, 1992, Manual de Censos de Población y Habitación. Parte I. "Planificación, organización y administración de los censos de población y de habitación"),se entiende por Censo de Población “el conjunto de las operaciones consistentes en recoger, recopilar, evaluar, analizar y publicar o divulgar de alguna u otra forma datos demográficos, económicos y sociales relativos a todos los habitantes de un país, o a una parte bien delimitada de un país, en un momento determinado”; y por Censo de Habitación “el conjunto de las operaciones consistentes en recoger, recopilar, evaluar, analizar y divulgar de alguna u otra forma datos estadísticos correspondientes, en una fecha determinada, a todos los locales de habitación y a sus ocupantes en un país, o en una parte bien delimitada del mismo".

Cuando se pretende destinar una inversión para un determinado proyecto que aparentemente resulta rentable, el primer paso es elaborar un planteamiento que describa todos y cada uno de los pasos que conforman el proyecto de inversión y que los analice de la manera más profunda posible. Es decir, se deben establecer en el papel las condiciones que determinarán el éxito o fracaso de todo el proyecto de inversión.

Esta formulación del proyecto debe hacerse de la manera más real posible, simulando o reproduciendo en la medida que esto sea posible, todas aquellas circunstancias que lo van o lo pueden afectar y concluyendo los resultados en un documento que sirva como una base o una guía para desarrollar el proyecto cuando ha sido determinada su posibilidad de éxito. Si fuese necesario tener que definir un Proyecto de Inversión se puede tomar el concepto de la CEPAL quien establece que es una propuesta de acción técnico económica diseñada para resolver una necesidad utilizando un conjunto de recursos disponibles, los cuales pueden ser, humanos, materiales y tecnológicos entre otros y que tiene como objetivos mejorar las condiciones de vida de una comunidad, pudiendo ser a corto, mediano o a largo plazo

Es importante destacar que no todo Proyecto de Inversión que se analiza o se evalúa concluye en la ejecución del mismo. Para esto sirve el análisis y la evaluación del proyecto, para determinar si es conveniente que se destinen los recursos, o por el contrario no se debe asignar cantidad alguna para su implementación y puesta en marcha.

Hay que resaltar que para el caso de viviendas de interés social es necesario por parte del gobierno, la adopción de una política de vivienda, dentro de un plan estructural de Estado, y no como un programa coyuntural de gobierno. Se debe entender que la inversión inmobiliaria en vivienda en general se concreta en plazos medianos y largos. No se comporta igual que los bienes de consumo. Ello refiere la necesidad de normas, reglas y procedimientos a la par de claros, fijos, que permitan conocer por parte de los actores a qué atenerse. El riesgo en el negocio inmobiliario es de distintos tipos: los hay endógenos, que son propios de la actividad, por ejemplo, el de mercado, el de financiamiento, el de liquidez y el gerencial y, por supuesto, el exógeno: que es el riesgo país, el cual es el que es incontrolable o poco manejable. Y es allí donde una política de Estado sustentable en el largo plazo permite a los promotores trazar sus coordenadas en el mapa de su desempeño y, por ende, emprender su proceso productivo con idoneidad.

Lo así previsto, que puede sonar de perogrullo, es vinculante para los promotores a la hora de asumir los riesgos de emprender la producción de viviendas. Negocios que maduran en uno, dos y hasta tres años, no pueden ser decididos sin conocerse de manera exhaustiva todos los factores que gravitan a su alrededor. Se debe tomar en cuenta que cuando en la industria de la construcción inmobiliaria se producen inventarios que no encuentran compradores en el mercado, tanto pre compradores, como promotores y financistas, deben correr con las consecuencias de las averías del sistema. Esos metros cuadrados producidos no podemos mudarlos para donde las condiciones sean favorables. Por lo general, la crónica anunciada tiene que ver con incumplimientos con el consumidor, con la ejecución, quiebra del promotor, crisis de liquidez de los bancos y cambio de los mecanismos legales por parte del Estado o en la dificultad de aplicar la legalidad existente en el caso de las invasiones de terrenos o viviendas.

4.0.- Vivienda digna y adecuada.

La vivienda es el espacio donde se estructuras las relaciones familiares tan importantes y decisivas para los individuos como la reproducción doméstica y las relaciones de género y generacionales. Se trata también de uno de los principales bienes que conforman el patrimonio familiar y sin duda constituye uno de los rubros en los cuales las personas y las familias suelen invertir cuantiosos recursos monetarios, materiales y/o simbólicos.

Cuestiones como las condiciones en que las personas y las familias acceden a la vivienda, el espacio disponible, la calidad de los materiales de construcción, adecuada iluminación y ventilación, infraestructuras básicas presentes (agua, energía eléctrica, calles, transporte publico), seguridad publica, manejo de desperdicios, accesibilidad en relación al trabajo y el medio ambiente inmediato son aspectos que vienen a establecer si una vivienda es adecuada o no contemplados en la nueva Ley del Habitad y la Vivienda que en su articulo 13 define a una vivienda digna de esta manera:

La vivienda y hábitat dignos son definidos en términos de parámetros de calidad, mediante el cumplimiento de las condiciones mínimas necesarias para garantizar la satisfacción de las necesidades de cada grupo familiar, atendiendo a aspectos tales como: el diseño en función del sitio geográfico y lugar cultural, según particularidades locales y la participación de la comunidad en su determinación; la inserción de la vivienda y del asentamiento en la trama urbana; el cumplimiento de requisitos mínimos de habitabilidad que impidan el hacinamiento espacial o familiar; la vivienda saludable en términos de sanidad, ventilación e iluminación, segura desde el punto de vista ambiental, social y estructural constructivo, con espacios diferenciados social y funcionalmente, con posibilidades de progresividad y adaptabilidad al desarrollo futuro; así como, su inserción en el hábitat, con todos los servicios de infraestructura y urbanismo, y aquellos de índole comunitario, la calidad y accesibilidad física, ajustados a parámetros de densidad, distancias y otros que determine el Reglamento de esta Ley. El Estado asegurará la condición de dignidad que le es intrínseca

Todos estos rasgos y definiciones reafirman la importancia de este bien esencial como objeto y preocupación de las políticas de desarrollo social por parte del Estado venezolano es por ello que hoy en día la definición de una vivienda digna y adecuada significa mucho más que un techo sobre la cabeza. También significa adecuada seguridad, incluyendo seguridad de tenencia; estabilidad y durabilidad estructural; adecuada iluminación, calefacción y ventilación; adecuada infraestructura básica, como suministro de agua, facilidades sanitarias y de manejo de desperdicios y ubicación adecuada y accesible en relación al trabajo y a las facilidades básicas. De acuerdo a estas definiciones sobre lo que es una vivienda digna se pueden agrupar y cuantificar las viviendas existentes y clasificar sus deficiencias de acuerdo a la metodología aplicada en la Encuesta de Hogares por Muestreo del Instituto Nacional de Estadísticas establecida en el año 2004, quedando así:

1. Viviendas inadecuadas por materiales: Se han considerado todas aquellas que son reportadas en el Censo 2001 con materiales de desecho en paredes y techo y pisos de tierra.

2. Viviendas inadecuadas por servicios: Se han considerado todas aquellas que son reportadas en el Censo 2001 con disposición de agua sólo de aljibes, ríos, quebradas, aguas de lluvia y, además, no contar con sistema de disposición de excretas.

3. Viviendas mejorables por materiales: Se han considerado todas aquellas que son reportadas en el Censo 2001 como viviendas de paredes de bloque, adobe o bahareque, sin frisar, asociadas a techos de láminas metálicas o similares.

4. Viviendas mejorables por servicios: Se han considerado todas aquellas que son reportadas en el Censo 2001 sin servicio eléctrico y/o con suministro de agua a través de camión cisterna o pila pública y/o disposición de excretas vía excusado de hoyo o letrina.

Es por ello que uno de los grandes desafíos que afronta el país en la actualidad y lo seguirá enfrentando en los próximos años es el relativo a la ampliación de las oportunidades de la población para acceder a una vivienda digna y adecuada. Se tiene así que la oferta de vivienda debe atender la compleja y cambiante estructura de la demanda originada en tres aspectos primordiales:

1. La formación de nuevos hogares por el crecimiento demográfico.

2. La que proviene de los enormes déficit acumulados que particularmente se están originando en los segmentos sociales más desprotegidos, que se ven obligados a resolver el problema de la vivienda en condiciones precarias.

3.- Las que se derivan de las tendencias del cambio socioeconómico.

4.1.- Análisis de la Demanda.

El análisis de la demanda tiene por objeto cuantificar la existencia de individuos o entidades organizadas que son consumidores o usuarios actuales o potenciales del bien o servicio que se espera ofrecer. En el sentido restringido del termino, ese análisis está íntimamente ligado a la capacidad de pago de los consumidores, pero en un sentido más amplio y enfocado al interés social, el análisis debe abarcar el estudio de la cantidad deseable o necesaria de un cierto bien o servicio, independientemente de la posibilidad de pago por parte de aquellos para quienes ese bien o servicio será producido, tal es el caso de la prestación de servicios educacionales y sanitarios o la puesta a disposición de la comunidad de obras de infraestructura física.

4.1.1.- Evolución de la demanda en Venezuela.

El objetivo de la evolución de la demanda mercado es proyectar las cantidades del producto que la población esta en capacidad de consumir a los diferentes niveles de precios previstos. En este sentido, es necesario calcular la demanda insatisfecha, esta es conocida como la demanda potencial. Si la demanda es mayor que la oferta proyectada significa que existirá una demanda insatisfecha. En el caso de la vivienda tenemos que desde la crisis bancaria en 1994 donde varios proyectos quedaron paralizados, la demanda de viviendas ha ido en aumento año tras año y esto se debe a una razón muy simple, cada vez hay más habitantes.

De acuerdo al censo del año 2001 del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) había 23.054.210 habitantes en Venezuela y que en comparación con el Censo de 1990, se tienen que la población aumentó 28,3%, ello corresponde a una tasa de crecimiento anual de 2,3 personas por cada 100, índice que para el período 1981-90 fue 2,5. Dado el crecimiento anual de la población se tiene que el déficit de viviendas nuevas es de 1.085.759 unidades de acuerdo al INE.

El censo del 2001 arrojo que existen 5.175.130 viviendas ocupadas, de las cuales 4.590.521 (89%) son del área urbana y unas 584.609 (11%) son del área rural. No todas están clasificadas como viviendas aceptables, muchas son susceptibles a mejoras, tal y como se muestra en el cuadro 1:

Cuadro 1: Composición, caracterización y déficit cualitativo de viviendas

	Categorías	Calificación	%	% acumulado
1	Adecuada	2.268.389	43.83	43.83
2	Mejorable servicio	215.651	4.17	48.00
3	Mejorable servicio y materiales	2.001.420	38.67	86.67
4	Sustitución por servicios	113.112	2.19	88.86
5	Sustitución por materiales	409.308	7.91	96.77
6	Vivienda adecuada con hacinamiento	167.250	3.23	100.00
		5.175.130	100.00	100.00

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas

Se puede observar que la cantidad de viviendas susceptibles a mejoras alcanza la cifra de 1.813.282 unidades. Si a esta cifra le sumamos el déficit por el crecimiento demográfico de la población, tenemos que el déficit total para el año 2001 era de 2.899.041 unidades de viviendas en todo el país.

La tendencia a la emigración desde el campo a las ciudades importantes del país que ofrecen mayores oportunidades de empleo e incluso, esta apareciendo un nuevo fenómeno, que es la emigración hacia las zonas de mayor inversión en la actividad petrolera, es así que los centros urbanos cuya actividad se ha visto favorecida por la actividad económica y sobre todo, por el impulso de la actividad petrolera se han convertido en fuertes polos de atracción de la población. De acuerdo al INE las entidades tales como Amazonas, Anzoátegui, Barinas, Falcón, Monagas, Trujillo y Distrito Capital, así como las Dependencias Federales presentan índices de crecimiento superiores a los de período 1981-1990. En el caso de Monagas y Anzoátegui, este crecimiento poblacional esta íntimamente ligado a los proyectos petroleros y a las fuertes inversiones que esta haciendo la estatal petrolera PDVSA y compañías privadas. Y Monagas es el Estado con el mayor índice de crecimiento en el país.

4.1.2.- Evolución de la Demanda y su proyección en el Estado Monagas.

Monagas está ubicado en la región nororiental de Venezuela, entre los 9° 49’ 55" de latitud y 63° 10’ 41" de longitud. Ocupa una superficie de 28.900 Km2 (2.890.000 has), lo que representa el 3,15% del territorio nacional. Su capital Maturín. Limita con las siguientes entidades Federales: Sucre (Norte), Bolívar y Anzoátegui (Sur), Delta Amacuro (Este) y Anzoátegui (Oeste).

Este Estado posee un clima ideal para el desarrollo de actividades agrícolas, pecuarias, industriales, comerciales y turísticas. Su temperatura oscila entre 22 y 28°C, con una pluviosidad elevada (900 mm anuales) con respecto al resto del país. El Estado Monagas es en la actualidad una de las zonas más prometedoras. Su potencial paisajístico es impresionante. Grandes extensiones de ésta tierra pertenecen al sistema montañoso del Turimiquire y parte de la Cordillera de la Costa, en su ala occidental, lo cual ofrece al visitante un agradable clima y una gran variedad de especies animales y vegetales. Además de poseer ríos en abundancia en la parte norte de la región y extensas llanuras con hermosos paisajes de sabanas hacia las zonas del centro, sur y oeste.

Buena parte de esta entidad federal llega a tocar las aguas del océano Atlántico, por la región este, a la altura de la desembocadura del río Orinoco. Todo esto sumado a sus recursos históricos, culturales, folklóricos, humanos y a la estratégica situación geográfica y su fácil acceso, ubican a Monagas como potencia en el desarrollo turístico ecológico. Dentro de los atractivos naturales que ofrece a sus visitantes se encuentran una variedad de ríos, lagunas, saltos y cuevas, dentro de los que cabe destacar: el salto La Paila, salto Chorrerón, salto Aparicio, salto La Laja, Puertas de Miraflores, río Morichal Largo, Caños de Buja y Cuevas del Guácharo. El Parque Nacional El Guácharo es un espacio natural de gran interés ecoturístico para el Estado. Esta ubicado en el municipio Caripe, con una extensión territorial de 62.700 hectáreas. A fin de garantizar el equilibrio de los ecosistemas existentes y asegurar la continuidad natural de los procesos geológicos y biológicos que se cumplen en el majestuoso atractivo natural fue declarado patrimonio natural del país.

Debido a la reactivación de exploraciones y explotaciones petroleras en su zona de influencia se ha marcado en la década de 1990 un gran desenvolvimiento de las actividades económicas de la ciudad de Maturín, acrecentándose sus funciones administrativas, comerciales, educativas. Igualmente se han sumado nuevas actividades industriales, en especial, de agroindustria, aceites, manufacturas lácteas, industrias metalmecánica, madera y vidrio. A la actividad tradicional petrolera se ha agregado la movilización de los campos de petróleo liviano de El Furrial, Santa Bárbara, Jusepín, Carito y Pirital entre otros. Además, hay campos de gran productividad en la zona nororiental en Mata Grande, Amarilis, Boquerón, Caripito y muchos otros. Esto ha convertido al Estado Monagas en el segundo productor de petróleo de Venezuela.

El alza de la producción ha implicado la reactivación del puerto petrolero fluvial de Caripito. Se han comprobado extraordinarias reservas de bitúmenes y petróleo extrapesado en la Franja Petrolífera del Orinoco, en Morichal, Cerro Negro, Pilón y Jobo, que se exportarán con el sistema de orimulsión.

En los sectores altos del Macizo de Caripe se desarrollan actividades de horticultura, fruticultura, especialmente de cítricos, plantaciones de café. En las tierras bajas se constata la extensión de cultivos de sorgo, maíz, yuca, ocumo, ajonjolí. Novedosa es la introducción de plantaciones de palma africana. Se ha incrementado la ganadería bovina de carne y leche. De significación es la extensión de las plantaciones de pino caribe en Uverito, Chaguaramas, Centella, en 485.511 hectáreas, extendidas a las emplazadas en Mesa de los Hachos y Coloradito en el Estado Anzoátegui.

Mapa 1: Estado Monagas y sus municipios.

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas

El Estado Monagas experimento un importante crecimiento de 242.469 personas (51,6%) con respecto al Censo de 1990, lo cual significa que creció a una tasa de crecimiento promedio anual del 3,8%, encima de la media nacional y el mayor del país. A escala municipal, Ezequiel Zamora, capital Punta de Mata, presenta el mayor crecimiento poblacional (129,0%) seguido por el Municipio Santa Bárbara (103,8%), capital Santa Bárbara.

El Municipio Libertador (87,2%), capital Temblador. Hay que destacar que los dos primeros municipios están al norte de Monagas, donde están los campos de petróleo liviano El Furrial y Naricual y el Municipio Libertador esta en plena faja Petrolífera del Orinoco (petróleo pesado), estas son las zonas de mayor actividad petrolera. El Municipio Maturín, sede de la ciudad capital homónima, se ubica en el cuarto lugar de crecimiento (57,4%). En esta Entidad se observa que el mayor crecimiento poblacional esta en el grupo de 15 a 64 años que paso de 53,9% en el año 1990 a ser un 60,0% en el Censo 2001.

En lo referente a la distribución espacial, se destaca la ciudad de Maturín, por concentrar más de la mitad de la población del Estado (56,7%). Los restantes doce municipios presentan valores porcentuales inferiores al 7,5% como se puede muestra en el siguiente cuadro:

Cuadro 2: Población y Viviendas del Estado Monagas.

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas

En relación a la situación habitacional, fueron empadronadas 197,298 viviendas, obteniéndose un importante incremento de 90.572 (84,9%) en comparación con el Censo de 1990 (ver cuadro 2).

De este inventario habitacional de 197.298 viviendas particulares se tienen que existen 29.738 son ranchos (86.068 ocupantes) que de acuerdo a los parámetros actuales de lo que debe ser una vivienda digna deben ser sustituidos y son estas familias las primeras demandantes de viviendas de interés social como se refleja en el cuadro 3:

Cuadro 3: Total de viviendas por condición de ocupación y número de ocupantes

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas

Del número de viviendas censadas y tomando en cuenta la clasificación de viviendas a ser mejorables por servicios, se tienen que la cobertura de los tres servicios básicos se presentan de la siguiente manera: energía eléctrica en un 96,67%, agua potable en un 78,71% y drenaje en un 44,67%. Esto indica que de un total de 5.165 viviendas no cuentan con un servicio de energía eléctrica. Un total de 32.978 viviendas que no tienen un adecuado suministro de agua potable y 85.706 viviendas sin un drenaje acorde con las normas sanitarias modernas. Estas viviendas son susceptibles a ser cambiadas por casas dignas tal y como se destaca en el cuadro 4:

Cuadro 4: Viviendas Familiares ocupadas por tipo de viviendas

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas

Otro dato importante a destacar, es que debido a las dificultades en obtener créditos hipotecarios y a las altas tasas de interés, existen familias que han optado por alquilar una vivienda, es por ello que del total de las viviendas en el Estado el 126.928 pertenecen a sus habitantes, en tanto que el 12.227 son en alquiler y 10.821 son prestadas. Se puede observar que de las viviendas propias que se están pagando, 134 son ranchos, 89 ranchos están en alquiler y que 1.395 son ranchos en calidad de préstamo, representando esto otra parte del mercado potencial para los promotores de viviendas como se evidencia en el cuadro 5.

Cuadro 5: Viviendas Familiares por tenencia de las viviendas

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas

4.1.3- Medición de la demanda en el Estado Monagas.

La medición del mercado en el Estado Monagas va a proporcionar una estimación cuantitativa del volumen actual de consumo de viviendas. En tal sentido y basados en los parámetros de clasificación de una vivienda digna, se tiene que para el año 2001 y de acuerdo a los datos del Ministerio de Planificación y Desarrollo se tenía un déficit funcional de 37.097 viviendas, estas son viviendas inaceptables ocupadas y como déficit bruto presentaban unas 18.844 de viviendas nuevas. Estas cifras permiten obtener de manera oficial un estimado del déficit total de viviendas para el Estado Monagas que alcanzaban para el año 2001 la cantidad de 55.941 viviendas como se puede leer en el cuadro 6:

Cuadro 6: Déficit Habitacional según entidad federal.

Entidad Federal	Déficit Funcional	Déficit Bruto	Déficit Neto
Total	993.199	880.083	1.813.282
Dto. Federal	266.898	97.133	364.031
Amazonas	1.114	3.227	4.341
Anzoátegui	48.408	44.291	92.699
Apure	5.865	19.528	25.393
Aragua	53.237	55.915	109.152
Barinas	10.364	20.337	30.701
Bolívar	39.879	48.285	88.164
Carabobo	54.259	71.936	126.195
Cojedes	12.507	8.444	20.951
Delta Amacuro	2.108	6.699	8.807
Falcón	14.771	22.934	37.705
Guárico	18.423	25.428	43.851
Lara	47.362	72.842	120.204
Mérida	22.163	20.688	42.851
Miranda	56.782	81.207	137.989
Monagas	37.097	18.844	55.941
Nueva Esparta	12.637	11.907	24.544
Portuguesa	10.436	35.128	45.564
Sucre	19.235	34.408	53.643
Táchira	25.536	38.605	64.141
Trujillo	10.964	21.082	32.046
Yaracuy	11.632	15.322	26.954
Zulia	152.170	106.633	258.803
Dependencias Federales	79	230	309

Fuente: Ministerio de Planificación y Desarrollo.

Para el año 2004, estas cifras no habían mejorado ya que de acuerdo a los datos que maneja la Fundación de la Vivienda Popular, en el Estado Monagas se tenía registrado un déficit de viviendas nuevas de 35.572 y para viviendas a ser sustituidas por mejoramiento eran de unas 55.941. Como se muestra en el cuadro 7:

Cuadro 7: Déficit de viviendas del Estado Monagas.

		2004
Déficit Viviendas	Viviendas Nuevas	32.572
	Viviendas a Mejorar	55.941

Fuente: Fundación Vivienda Popular

Si comparamos ambos cuadros se observa un crecimiento en la demanda de viviendas nuevas de 13.728 viviendas, incremento porcentual que esta en el orden del 72,8%. En el caso de viviendas susceptibles a mejoras se observa un aumento de unas 18.842 viviendas en apenas 3 años, siendo la variación porcentual de unos 50.80%. No se debe olvidar que el Estado Monagas es la entidad con mayor crecimiento poblacional y el Estado con el mayor índice de inmigración de Venezuela. Estas dos variables inciden en el recrudecimiento de las cifras del déficit de viviendas en el Estado Monagas que en total son de unas 88.513 viviendas y de estas se puede inferir en primer lugar que existe un mínimo de 55.941 de déficit de viviendas de interés social.

4.1.4- Perfil económico - social del cliente en el Estado Monagas.

El perfil económico y social del cliente permitirá estimar y cuantificar los probables consumidores y determinar el segmento de la población que será la que adquiera el producto en el mercado, la distribución espacial de los mismos, por grupos de edad, sexo y su nivel de ingreso y otros cuyas especificaciones que afecten la demanda de viviendas de interés social.

4.1.4.1.- Población económicamente activa en el Estado Monagas.

 El primer paso es determinar la Población Económicamente Activa (PEA), que de acuerdo con el INE, es el conjunto de personas de 15 años y más, de uno u otro sexo, que suministran la mano de obra disponible para la producción de bienes y/o servicios dirigidos al mercado. Esta población se clasifica en ocupada y desocupada. La primera categoría incluye a las personas que estaban trabajando durante el período de referencia y a las que teniendo trabajo, no trabajaron durante el mismo período. La segunda categoría comprende a las personas que no estaban trabajando, pero que buscaron trabajo con remuneración en el período de referencia. Se incluyen aquellas personas que nunca han trabajado y buscan trabajo por primera vez.

Por grupos de edad y considerando la población económicamente activa, se obtiene que de acuerdo al cuadro 3, se tienen que existen 456.173 habitantes tienen más de 15 años considerados como PEA y de estos sólo 41.860 habitantes son mayores de 60 años. Se puede observar también que el 54,53% (340.010 trabajadores) tienen entre 20 y 59 años de edad, este es el grupo más susceptible a demandar viviendas y los servicios que a este se relacionan y de estos se consideran ocupados el 42,43% (193.563 trabajadores) entre 20 y 59 años.

Cuadro 8: Población del Estado Monagas por situación en la Fuerza de Trabajo

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas

4.1.4.2.- Población ocupada según nivel de ingreso mensual del Estado Monagas.

El ingreso mensual de la población ocupada (204.042 habitantes) según datos del INE 2001 contenido en el cuadro 9, refleja que en la entidad unas 20.404 personas (10,6%) no reciben ingresos. Tenemos que unas 32.646 personas (16,0%) percibían menos de un salario mínimo, 58.356 (28,6%) percibían más de uno y hasta dos salarios mínimos, concentrándose entre estos dos rubros un 44,6% de la población ocupada. El restante 23,9% percibe más de tres salarios mínimos. De acuerdo al cuadro 9, se debe resaltar que el apoyo del Estado y de los productos financieros accesibles, es primordial para que un amplio sector de la población pueda tener acceso a una vivienda digna.

En tal sentido y considerando la distribución de ingresos por la población ocupada en la entidad, se deduce que de demandar vivienda, el 55,2% sería la vivienda que esta ubicada entre 0 a 28 UT por un monto de 38 millones de bolívares, es decir, Viviendas de Interés Social. Un 20,9% seria para viviendas de Clase Media por un monto de 52 millones. Y el resto (23,9%) seria para el sector de clase media alta y clase alta, como se muestra en las cifras del cuadro 9.

Cuadro 9: Población ocupada según nivel de ingreso mensual, Estado Monagas.

Niveles de ingreso	Absolutos	Estructura %
Total	204.042	100.0
No recibe ingresos	20.404	10,6
Menos de un salario mínimo	32.646	16,0
De 1 hasta 2 salarios mínimos	58.356	28,6
Mas de 2 hasta 3 salarios mínimos	32.727	18,0
Mas de 3 hasta 5 salarios mínimos	27.749	13,6
Mas de 5 hasta 10 salarios mínimos	14.895	7,3
Mas de 10 salarios mínimos	6.121	3,0
No especificado	11.144	2,9
Nota: Datos correspondientes a trimestre octubre-diciembre 2001

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas

4.1.4.3.- Distribución de la población ocupada de acuerdo al ingreso mensual percibido en la entidad y el tipo de vivienda posible a demandar.

El Estado Monagas, cuenta con una población de mas de 712.626 habitantes, contaba para el año 2001 con una Población Económicamente Activa de 456.173 individuos, registrándose una tasa de desempleo de 8,78%, una de las mas baja del país. Considerando el ingreso mensual de su población ocupada (204.042 Hab.) se observa que el 28,6% gana más de uno y menos de 2 salarios mínimos, el 31% recibe mas de 2 y hasta 5 salarios mínimos y el 10,3% mas de 5 salarios mínimos quienes vienen a representar el segmento de la población con ingresos con la capacidad económica de acceder a una vivienda, de estos el 28,6% seria el sector a ser atendidos primordialmente con viviendas de interés social por parte del Estado. El resto de la población tiene capacidad económica de acceder a una vivienda a través de un crédito hipotecario directamente con la banca privada, aunque la Ley de Vivienda y Habitad los ampara siempre y cuando el costo de la vivienda este por debajo de los 150 millones de bolívares.

Cuadro 10: Relación entre el nivel de ingresos y el tipo de vivienda a demandar.

Niveles de ingreso	Absolutos	Tipo de Vivienda
Total	204.042
No recibe ingresos	20.404	Vivienda 0-28 UT
Menos de un salario mínimo	32.646
De 1 hasta 2 salarios mínimos	58.356
Mas de 2 hasta 3 salarios mínimos	32.727	Vivienda 29-55 UT
Mas de 3 hasta 5 salarios mínimos	27.749
Mas de 5 hasta 10 salarios mínimos	14.895	Vivienda 56-150 UT
Mas de 10 salarios mínimos	6.121
No especificado	11.144	-------

Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas.

Nota: La clasificación del Tipo de Vivienda fue tomada de la Ley del Deudor Hipotecario.

4.2.- Análisis de la Oferta en el Estado Monagas.

De acuerdo a las cifras que maneja el Ministerio de Planificación y Desarrollo y la Fundación de la Vivienda Popular se tienen que el total de necesidades de viviendas para el Estado Monagas ascienden a la cantidad de 88.513 viviendas entre las nuevas y las que deben ser cambiadas por viviendas dignas de acuerdo a los patrones de la nueva legislación venezolana.

Ahora bien, para comprender mejor el comportamiento del mercado para el año 2005 en el Estado Monagas, es importante destacar que para ese año la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC) se tenían registrados los siguientes desarrollos para el Estado Monagas:

Cuadro 11: Proyectos de viviendas en desarrollo en el Estado Monagas

Estado	Municipio	Lista Protocolizar	En Ejecución	Por iniciar	Total Viviendas	Venta Vivienda MM Bs.	Total Ventas (Estimado) MM. Bs.
Monagas	Maturín	0	500	0	500	80	40.000
Monagas	Maturín	60	250	0	310	75	21.700
Monagas	Punta Mata	0	0	1.000	1.000	115	115.000
Monagas	Total	60	750	1.000	1.810	98	176.700

Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción.

Como se puede establecer en el cuadro 11, se tenia previsto para el año 2005 construir unas 1.810 viviendas, de estas, 310 viviendas tenían un precio de venta de 75 millones de bolívares, 500 viviendas tenían un precio de venta de 80 millones de bolívares y que 1.000 viviendas tenían un precio de venta de 115 millones de bolívares. Estos precios de ventas son muy importante para determinar la orientación del mercado al cual están dirigidas estas viviendas de acuerdo con la Ley del Deudor Hipotecario, que clasifica las viviendas de acuerdo al ingreso familiar en unidades tributarias tal y como se muestra en el cuadro 12:

Cuadro 12: Categorización de los subsidios, créditos y tasas de interés

Ingreso Familiar	Subsidio	Crédito	Tasa Interés	Monto Máximo Vivienda
0 – 28 UT	21.800.000	28.200.000	4.87%	50.000.000
29 – 55 UT	18.400.000	51.600.000	7.31%	70.000.000
56 – 150 UT	No hay	92.000.000	11.36%	180.000.000

Fuente: Ministerio Hábitat y Vivienda (2006) y la Ley del Deudor Hipotecario

Del cuadro 12 se puede apreciar que las viviendas de interés social son aquellas para familias con ingresos familiares que van de 0 a 28 Unidades Tributarias para un monto máximo de la viviendas de 50 millones de bolívares. De acuerdo a la información de la CVC no se tenía previsto para el año 2005 ningún desarrollo habitacional para viviendas de interés social. Los desarrollos están orientados para la clase media y alta del Estado, ya que las viviendas están destinadas a familias con ingresos que van desde las 56 UT hasta las 150 UT, es decir, viviendas por encima de los 70 millones de bolívares hasta los 180 millones de bolívares como se pueden ver en los cuadros 12 y 13, por lo que se puede resaltar claramente la urgente necesidad de construir nuevas viviendas dirigidas a cubrir una potencial demanda de los sectores de menores ingresos familiares. Hay que señalar que la nueva Ley del Deudor Hipotecario y la Ley del Habitad y la Vivienda fueron aprobadas en el 2005, y no se tenia una idea clara sobre su aplicabilidad y su ámbito de acción.

Cuadro 13: Viviendas a ser construidas año 2005 con respecto Ingreso Familiar.

Municipio	Total Viviendas	Venta Vivienda Bolívares	Ingreso Familiar UT
Maturín	500	80.000.000	56 - 150
Maturín	310	75.000.000	56 - 150
Punta de Mata	1.000	115.000.000	56 - 150

Fuente: Cámara Venezolana de la Construcción.

Nota: el Ingreso Familiar por UT fue tomado de la Ley Deudor Hipotecario.

Por otra parte, la oferta de organismos oficiales del Estado venezolano esta distribuida a todo lo largo de la entidad, con desarrollos habitacionales orientados específicamente a satisfacer la demanda de viviendas de interés social de acuerdo a los nuevos lineamientos legales establecidos sobre la necesidad de un hábitat que permita y promueva una vida digna como se puede apreciar en el cuadro 14.

Cuadro 14: Proyectos de viviendas en desarrollo en el Estado Monagas por Organismos Oficiales

Estado	Municipio	Sector	Total Viviendas
Monagas	Maturín	San Simón	45
Monagas	Maturín	San Rafael	25
Monagas	Maturín	Bella Vista	75
Monagas	Maturín	Doña Rosa	65
Monagas	Maturín	La Llovizna	34
Monagas	Maturín	Las Marías	26
Monagas	Maturín	Boquerón	5
Monagas	Maturín	La Cruz	6
Monagas	Bolívar	El Guire	100
Monagas	Bolívar	Caripito	13
Monagas	Sotillo	Villa Lara	50
Monagas	Santa Bárbara	Las Isoras	315
Monagas	Aguasay	Aguasay	16
		Totales	775

Fuente: Gobernación del Estado Monagas (2006)

Como se puede observar en el cuadro, estos desarrollos habitacionales ascienden a la cantidad de 775 viviendas de interés social, sin embargo, la demanda de viviendas solamente por mejoramiento esta por el orden de los 55.941 unidades habitacionales. Es decir, los proyectos de viviendas por Organismos Oficiales solo alcanza a cubrir el 1,39% de la demanda de viviendas de interés social

4.3.- Conclusiones del Estudio de Mercado.

Evidentemente el actual comportamiento del mercado de la vivienda en nuestro País ofrece grandes oportunidades de inversión, ya que al representar un agudo problema social, se han implementado considerables apoyos gubernamentales a través de los organismos promotores y financieros con el fin de promover la construcción habitacional y así tratar de disminuir la creciente demanda provocando tanto el rezago acumulado como por la continua formación de nuevos hogares a quienes se pretende brindar las condiciones propicias para que tengan acceso a una vivienda.

El Estado Monagas, es el Estado número 13 en importancia en cuanto a la población y el primero en crecimiento demográfico impulsado por las inversiones petroleras, es un Estado atractivo para las inversiones y sus múltiples oportunidades, es uno de los estados con menor nivel de desempleo, tiene un buen desarrollo agrícola, esta ubicado cerca del mar y del río Orinoco. Cuenta con una de las mayores reservas de petróleo liviano de Venezuela y del continente americano, y forma parte de la Faja Petrolífera del Orinoco, que es una de las mayores reservas de petróleo del mundo.

Esta situación inevitablemente propicia un continuo crecimiento demográfico, debido a que es el primer Estado en emigración de población proveniente de otros lugares de Venezuela, en busca de oportunidades y a la propia tasa de natalidad interna, que es la mayor del país, lo que esta originando la necesidad de nuevos espacios para habitar, que tengan características dignas y adecuadas y que se ajusten a los alcances económicos de las personas.

Los datos estadísticos obtenidos primordialmente del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y el análisis del mismo, muestran que en el Estado Monagas existe -como ya se ha mencionado- un considerable déficit de vivienda y que aún con el esfuerzo de los programas de apoyo y de las instituciones, no se han terminado con los números rojos en el sector vivienda y sobre todo, en las viviendas de interés social que de acuerdo a las cifras contenidas en los cuadros anteriores esta por encima de las 50 mil viviendas a ser construidas.

Es importante destacar que para el año 2001, el Ministerio de Planificación y Desarrollo (MPD) consideraba que el déficit de viviendas alcanzaba la cifra de 55.941 viviendas, de estas 37.097 viviendas estaban clasificadas como viviendas inadecuadas y unas 18.844 como viviendas nuevas. De estas cifras, se puede establecer con certeza que las viviendas inadecuadas (37.097) están clasificadas como de interés social. En el caso de las viviendas nuevas, las estadísticas del MPD no especifican cuantas de estas viviendas son de interés social.

En el año 2004, la Fundación de la Vivienda Popular determinó que el número de viviendas susceptibles a mejoras era de unas 55.941 para el Estado Monagas, y 32.572 viviendas nuevas. La Fundación tampoco especifica cuantas de estas viviendas nuevas son de interés social. Adicionalmente a esto, se tiene que para este mismo año el INE realiza un trabajo estadístico denominado Encuesta de Hogares por Muestreo, donde definen los parámetros para catalogar una vivienda digna, y de esta clasificación y tomando como referencia las propias estadísticas del INE, se tiene que para el año 2001, la cantidad de viviendas inaceptables podrían ascender hasta una cifra de 85.706 viviendas consideradas como no dignas de acuerdo a las nuevas definiciones.

En resumen, podemos establecer, que el número de viviendas inadecuadas y consideradas como viviendas de interés social ascendía para el año 2001 a la cantidad de 33.097 de acuerdo el MPD, a unas 55.941 viviendas si nos guiamos por las cifras de la Fundación de la Vivienda Popular para el año 2004 y que de acuerdo a las nuevas definiciones desarrolladas por el INE, esta cifra se eleva a la cantidad de 85.706 viviendas inadecuadas.

Por otro lado, dentro del mercado de las personas de menores recursos, las que presentan mayor factibilidad para la compra de una vivienda de interés social, lo componen principalmente las nuevas familias de trabajadores, las personas que pagan una renta por habitar una vivienda, las parejas en unión libre así como las personas que emigran a nuestra capital, quienes además de requerir un hábitat, tienen en común el ser mayores de 20 años y económicamente activos.

Esta situación, analizada desde una perspectiva promotora, nos indica la obvia y urgente necesidad de viviendas de interés social, con el cual se debe contribuir a sanar una importante deuda social, unido al nuevo papel que deben jugar las instituciones bancarias dentro del marco de las nuevas leyes del sector vivienda, permitiendo que en la actualidad las viviendas y en particular las viviendas de interés social tengan grandes posibilidades de llegar a mas familias. No debemos olvidar que la respuesta de los Organismos Oficiales del Estado venezolano solo alcanza a cubrir el 1,39% de la demanda de viviendas de interés social en el Estado Monagas.

En lo que se refiere a la ubicación de este desarrollo habitacional, se puede mencionar que cuenta con grandes ventajas debido a que, además de ser una zona insertada dentro del casco urbano de la capital del Estado Monagas, cuanta con todos los servicios y vialidades vehiculares principales y presenta en su entorno importantes desarrollos industriales, cuyos trabajadores representan un importante y seguro mercado concentrado, al que se le ofrece la oportunidad de una vivienda digna, cercana a su fuente de trabajo, a un precio competitivo.