Ipotekli konut finansman (Mortgage) sistemi nedir?

Ingilizce'de "mortgage" olarak bilinen, basinda ve halk arasinda "Kira öder gibi uzun vadeli ev satin alma sistemi" olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanilan finansman yöntemlerinden birini ifade etmek için kullanilan bir terim. Türk Dil Kurumu (TDK) kelime manasi ''tutu, ipotek, rehin'' anlamina gelen ''mortgage'' kelimesi yerine ''tutulu satis''i öneriyor.

Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluslarinca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 15 ile 30 yil gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanilmasi temeline dayaniyor.

Sistemin bir baska tanimi su sekilde de yapilabilir. Ipotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatli kaynak kullandirilmasi anlamina geliyor.

Banka, müsteri adina müsterinin talep ettigi bir gayrimenkulü pesin olarak satin alarak mülkiyeti müsteriye devrediyor. Ancak müsterinin bankaya borcunun karsiligi olarak mülk ipotek ediliyor. Müsteri bankaya borcunu belli bir ödeme planina göre, önceden belirlenmis bir vade sonuna dek aylik ödemelerle kapatiyor.

Uzun vadeli olarak insanlari konut sahip yapmayi hedefleyen ipotekli konut finansman sistemi, Ingilizce adiyla "Mortgage" ya da, kira öder gibi uzun vadeli ev satin alma sistemi 2005'in Ocak ayindan itibaren hükümetin gündemine alindi. Çalismalar dogrultusunda sistemin yasal zemine oturtulmasi amaciyla ilk önce Sermaye Piyasasi Kurulu tarafindan ilgili yasa taslagi hazirlandi ve bu yasa taslagi ile vatandaslarin uzun vadede, daha iyi sartlarda konut alabilmesi ve Türkiye'ye özgü modelin islemesi için "Ipotekli Konut Finansmani Anonim Ortakligi"nin kurulmasi karara baglandi.

Ancak her ne kadar sistem ile ilgili çalismalar hiz kazandiysa da yine de "mortgage"in ne oldugu, Türkiye'de nasil uygulanacagi, kimlerin bu mekanizmadan yararlanacagi ve kimlerin yararlanamayacagi, sistemin tam olarak ne zaman yürürlüge girecegi, saglayacagi kolayliklar/avantajlar ve Türkiye'de yillardir uygulanan banka konut kredisi sistemi ile arasindaki farkliliklar nelerdir gibi sorulari da beraberinde getirdi.
Dolayisiyla konu ile ilgili bilinenlerin görsel ve yazili basinda çikan haberler ile sinirli oldugunu gözönünde bulundurarak 2004'ün gündemine oturan ve üzerinde hummali çalismalarin halen devam ettigi Mortgage Sistemi'ni daha detayli ele alan bir dosya hazirladik.

Ipotekli konut finans sistemi ile ev sahibi olmak kolaylasiyor (mu?)

Ipotekli konut finansman sistemi dünyanin çesitli ülkelerinde iki yüz yili askin bir süredir farkli yöntemlerle uygulaniyor. Sistem istikrarli bir sekilde uygulandiginda, konut edinmeyi kolaylastirdigi gibi, insaat kalitesinin yükselmesine, imar kaçaginin önlenmesine, mülkiyetin ve alisverislerin kayit altina alinmasina ve daha da önemlisi planli kentlesmeye büyük ölçüde katki sagliyor.

Bu sistemin en önemli özelliklerinden biri, vatandasa 30 yila varan vadeyle ev sahibi olma imkanini getirmesinin yaninda ayni zamanda deprem korkusu olmadan, sigortali, ruhsatli ve güvenli bir binada yasamayi da saglamasidir.

Zira sistem, gayrimenkulün uzman ekspertiz sirketler tarafindan deger tespitinin yapilmasini ve satin alinan daire için ayni zamanda Dogal Afet Sigortasi yapilmasini zorunlu kiliyor. Dolayisiyla sadece depreme dayanikli evlerin kredilendirilmesi söz konusu olan bu sistemle Türkiye'nin en önemli sorunlarindan biri olan kayit disi konutlarin yerine kayitli ve yasanabilir konut oraninin artmasi da kaçinilmaz olarak gerçeklesecek.

Bu sistemle nasil ev sahibi olunacak?

1. Vatandas ödeme gücüne göre bir daire bulacak.
2. 1. Dairenin degerinin yüzde 25'i vatandasin cebinde olacak. Vatandas kalan tutar için kredi talep edebiliyor olacak. Ileride bu pesinat için de kredi alinabilecek.
3. Ev kredisi talep eden kisi, taksitleri ödeyememe ihtimaline karsin sigorta yaptiracak ve 2-3 ay boyunca bu taksitleri ödeyecek. Böylece taksitler garantiye alinacak. Ödenecek taksitlerin içerisinde bu sigortadan yararlanabilmek için prim de olacak. Sigorta 3- 4 ay bu taksitleri öder ve kisinin durumu düzelmezse yani sorun devam ederse konut nakde çevrilecek. Ayni zamanda hayat sigortasi da yaptiracak.
4. Vatandasin kendisinin buldugu ve almayi planladigi konutla ilgili bir degerlendirme de yapilacak. Bu degerlendirmeyi yapabilecek bir sirket kurulacak ve evin degeri o sirket tarafindan belirlenecek. Vatandas tarafindan müteahhite evin tespit edilen degerinin asgari olarak dörtte biri pesin ödenecek. Banka, evin degerinin geri kalan üçte birlik kismini ipotekli konut kredisi olark vatandasa ödeyecek. Vatandas da aldigi parayi müteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine götürüp ödeyecek. Böylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borçlanmis, banka ise verdigi uzun vadeli kredi karsiliginda evi ipotek etmis olacak. Ardindan banka isterse bu konutu kendi bünyesinde tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarina menkul kiymetlestirme yoluyla bunu arz edebilecek. Isterse banka yeni kurulacak ipotek finans kurulusuna bunu götürüp satacak ya da devredecek.
5. Vefat halinde mirasçilar devam ettirebilecek
6. Yeni ya da eski ev alinabilecek. Yenisi bitmis olmali.
7. Satin alinan daire için Dogal Afet Sigortasi yaptirilacak.
8. Sistemde herhangi bir kisitlama yok. 2 eve kadar alinacak bu tür kredilerle ilgili ödenecek faizlerin vergi matrahindan düsürülmesi ile ilgili tesvik mekanizmasi getirilecek. Istenirse 100 bin YTL'lik bir konut da alinabilecek, istenirse 500 YTL'lik bir konut.
9. Kamuya ait lojmanlar da bu sisteme dahil olabilecek.
10. Bankalar aldiklari ipotegi, Ipotek Finans Kurulusu'na (IFK) devredecek. IFK'nin yüzde 49'u devlet (kamu bankalari ve TOKI), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabanci bankalar ya da özel finans kuruluslari) ait olacak. IFK, stokunda yeralan ipotekleri menkul kiymete dönüstürecek. Ipotek fon katilma belgesi,varliga dayali menkul kiymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak saglayacak.

Ipotekli Konut Sistemi ne kadar zaman içinde basarili olabilecek?

Sistemin tüm olumlu ve iyilestirici özelliklerine ragmen Türkiye'de nüfusun yarisinin konut sahibi oldugu, banka kredisiyle konut sahibi olma oraninin ise yüzde 3'lerde oldugu ve sadece Istanbul'daki konutlarin yüzde 55'i kaçak ve ruhsatsiz oldugu gözönüne alinirsa bu yapinin ülkemizde gerçeklik kazanmasinin zaman alacagi tahmin ediliyor.

Türkiye'de Ev Alimlari Hangi Finansman Yollariyla Gerçeklesiyor?

	Türkiye'de Yaygin Konut Finansman Yöntemleri
	Miras ya da pesin alim	% 63
	Borç para	% 23
	Kooperatif	% 8
	Bank Kredileri	% 3
	Diger	% 3

Mevcut sistemde bankalarda verilen konut kredisinin kredi vadesinin en fazla 5 yila kadar uzamasi ve yillik bilesik faizlerin yüzde 25'lere kadar ulasmasi banka kredisi yoluyla konut sahibi olunmasini güçlestirici bir faktör.

Sistemin yürürlüge girmesi çalismalarinda bankalara önemli rol düsüyor. Zira sistemin gerek sartlarindan olan özel finans kurumlari, konut kredisi vermek üzere kurulmus sirketler ve diger kredi kuruluslarinin da ipotek kredileri verebilecegi gibi bankalar da sisteme uyarlanmis yeni düzenlemeleriyle ipotek karsiligi uzun vadeli kredi verebilecekler. Ve bu sürecin sonunda verilen krediler yapilandirma asamasinda olan Ipotekli Konut Finansmani Kurulusu'na devredilerek yeniden finansman saglanacak.Ve son olarak Mortgage modelinde kredi problemleri yasanmamasi için krediler sigorta ettirilecek.

IPOTEKLI KONUT FINANSMANI SISTEMININ KAPSAMI

Yapi kullanma izni alinmis tüm konutlar konut kredileri, finansal kiralama islemleri, gayrimenkul üreticilerinin vadeli satislari gibi yöntemlerle konut alimi, konutlarin deprem tehlikesine karsi güçlendirilmesi, konutlarin yenilenmesi, kullanim imkanlarinin iyilestirilmesi islemlerini kapsar.

Ancak kaçak yapilar, konut insasi, konutlarin büyütülmesi, kat çikilmasi ve katlara yeni bölümler eklenmesi ipotekli konut finansmani sisteminin kapsami disinda yer alir.

IPOTEKLI KONUT FINANSMAN KURULUSU (IKFK)

Sermaye Piyasasi Kanunu'nda yer alan ve konut finansmaninin temel fonksiyonlarini yürütecek bir anonim sirket olarak öngörülmüstür.

IKFK'NIN TEMEL FONKSIYONLARI

1. Ipotekli krediler için kullanilacak kaynaklari artirmak (Kurumsal yatirimci ve yabanci sermaye),
2. Kredi veren kuruluslarin fonlama riskini düsürmek,
3. Vadenin uzamasina yardimci olarak konut kredilerinin aylik ödemelerini düsürmek ve konut kredilerinin ödenebilirligini artirmak,
4. Yüksek hacimli ve kredibilitesi yüksek bir ihraççi olarak hem fonlama maliyetini düsürmek hem ulusal bono piyasasini olusturmak,
5. Ipotek portföyünün yönetilmesinde ölçek ekonomisinden faydalanmak ve ihtisaslasmis bir kurum olarak sistemin etkin islemesini saglamak,
6. Kredi verme standartlarinin belirlenmesinde öncülük yapmak.

IPOTEKLI KONUT FINANSMANI KURULUSU'NUN FAALIYET KONULARI

1. Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere aktarilmasi,
2. Birincil kredi verenlerden ilgili alacaklarin devralinmasi ve bu alacaklarin
3. Portföyde tutulmasi (ya da tekrar satilmasi)
4. Ipotek teminatli alacaklara dayali bonolar (VDMK) araciligiyla menkul kiymetlestirilmesi (Bilanço içerisinde)
5. Ipotege dayali menkul kiymetler (ipotek fonlari) araciligiyla menkul kiymetlestirilmesi (Bilanço disinda)
6. Garanti saglama

Mortgage sisteminin Türkiye'deki uygulamasinda karsilasilacak problemleri asmak için;

FINANS KURULUSU TEMMUZDA:
Ipotek Finans Kurulusu'nun yapilanmasinin temmuz ayinda tamamlanmasi bekleniyor.

ORTAKLAR DA HAZIRLANACAK:
Ipotek Finans Kurulusu'nun yüzde 49'unu geçmeyecek kamu payinda ortaklar kamu bankalari olarak Halk Bankasi ve Ziraat Bankasi ile Toplu Konut Idaresi de yer alacak.

BANKACILIK DÜZENLEMELERI GEREKLI:
Ipotek bankaciginda büyük rol üstlenecek bankalarin da sisteme uygun düzenlemeleri yapmasi gerekiyor.

BDDK BANKACILIGI UYUMLASTIRACAK:
BDDK da bankacilik sisteminin uyumlastirilmasi çalismalarini yürütecek. BDDK denetiminde yapilacak düzenlemelerde ipotek karsiligi uzun vadeli kredi verme sistemi yerlestirilecek.

VERGI INDIRIMLERI GÜNDEMDE:
Kira öder gibi ev sahibi olmayi cazip hale getirecek vergi tesvikleri için gerekli düzenlemeler yapilacak. Maliye Bakanligi vergilerle ilgili bir dizi degisiklik yapacak.

HAZINE DE GARANTÖR OLACAK:
Hazine Müstesarligi ipotekli borç senedinin ilk asamada garantörlügünü üstlenecek. Bu amaçla çalisma yürütülecek.

GAYRIMENKUL HUKUKU DEGISECEK:
Basta gayrimenkul hukukunu düzenleyen kanunlar olmak üzere, Medeni Kanun, Icra ve Iflas Kanunu, tapu sicili mevzuati ve vergi mevzuatinda degisiklikler yapilmasi gerekecek.

Istatistiki Verilerle Türkiye'deki Konut Finansman Sistemi

Türkiye'de Konut Piyasasi

1. Toplam konutlarin %55'i ruhsatsiz / izinsizdir.
2. Ev sahipligi orani %60'lar seviyesindedir. (Uygunsuz yapilasma dahil)
3. Her yil 300.000 yeni konut ihtiyaci ortaya çikmaktadir.
4. Konut stokunun %60'ini 20 yasin üstündeki konutlar olusturmaktadir.
5. Konutlarin %40'inin tadilata ihtiyaci bulunmaktadir.

Türkiye'de Mevcut Konut Finansmani

1. Konut alimlarinin %1'den daha azi finansman sistemi yoluyla fonlanmaktadir.
2. 2004 Eylül sonu itibariyle konut kredilerinin toplam tutari 2,170 trilyon TL'dir. ($1,450,000,000)
3. 2004 Eylül itibariyle konut kredisi kullanan kisi sayisi 98.000 dir.
4. Konut kredilerinin GSYIH'ya orani %0,5'dir.
5. Bu oran ABD'de %53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalamasi ise %39'dur. Gelismekte olan ülkelerde %5-15 arasindadir.

Banka Konut Kredileri

1. TL veya döviz üzerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir.
2. Degisken faiz Tüketicinin Korunmasi Hakkinda Kanun çerçevesinde yasaktir.
3. Maksimum vade TL'de: 60 ay, Döviz'de 120 aydir.
4. Bankalarin kredi fonlamasi mevduat kaynaklidir. (Vade Uyumsuzlugu)
5. "Kredi / Ev degeri" orani maksimum %75, "Aylik Ödeme / Gelir" orani % 50'dir.
6. En üst %10 -15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.

SERMAYE PIYASASI KURULU BASKANI DOGAN CANSIZLAR'IN KONUT FINANSMANI VE TÜRKIYE KONFERANSINDA YAPTIGI KONUSMANIN TAM METNI

Türkiye'de Konut Piyasasi
Ekonomideki olumlu gelismelerle birlikte gayrimenkule yönelik artmakta olan talep, hala durgunluk içerisinde olan sektörün canlanmasina ve gelismesine yönelik önemli bir firsat sunmaktadir. Bu firsatin iyi degerlendirilmesi ve yasanmaya baslanan sürecin iyi yönetilmesi gerekmektedir. Ülkemizde ev sahipligi orani %60'lar seviyesindedir. Söz konusu oran, Ingiltere'de% 67, Almanya'da ise %40 seviyesindedir. Ülkemizde konut sahipligi orani düsük sayilamamakla birlikte, konut stokunun %55'inin izinsiz/ruhsatsiz oldugu, %60'ini 20 yasin üzerindeki konutlarin olusturdugu, konutlarin %40'inin tadilata ihtiyaci bulundugu hesaba katilmalidir. Bu çerçevede ülkemizde ciddi bir nitelikli konut sorunu bulundugu anlasilmaktadir. Öte yandan, hizli nüfus artisi ve kentlesmeyle birlikte, Türkiye'de her yil 300.000 yeni konut ihtiyaci ortaya çikmaktadir. Sonuç itibariyle bizim için konut sorunu, mevcut konutlarin yenilenmesi ve nitelikli konutlarla degistirilmesi ve yeni ortaya çikan konut ihtiyacinin karsilanmasi gerekliligini ifade etmektedir.

Konut sektörünün saglikli gelisimi için, öncelikle finansman sorununun saglikli bir çözüme kavusturulmasi gerekmektedir. Büyük çapli ve kalici gelisme ve yenilenme, ancak saglam finansal temeller üzerinde gerçeklesebilecektir. Ülkemizde vatandaslarimiz satin alacaklari konutlari kendi kaynaklariyla veya kisisel iliskilerini kullanarak finanse etmekte, mali piyasalar araciligi ile konut finansmani ise çok sinirli bir düzeyde kalmaktadir. Halen vatandaslarimizin kendi kaynaklari ile veya yakinlarindan ödünç almak suretiyle ev sahibi olma orani %89'dur. Yine öz kaynaklarin birlestirilmesi anlamina gelen kooperatif sisteminin kullanilmasi yoluyla konut edinimi orani da %8'dir. Hane halkinin konut edinebilmek için kurumsal bir sekilde finansman saglayabildigi tek alan, banka konut kredileridir. Konut kredilerinin konut aliminda kullanilma orani ise yalnizca %3'tür. Bu tablo bize, konut finansmani konusunda Türkiye'de ciddi bir sikinti bulundugunu, vatandaslarimizin disaridan kaynak saglayamamalari nedeniyle konut aliminda zorlandiklarini göstermektedir.

Son dönemde düsmekte olan enflasyon ve faiz oranlari, konut sorununun çagdas finansal araçlarla çözülebilmesi konusundaki umutlari artirmistir. Ipotege dayali konut finansmani sistemi, konut finansmani sorununun serbest piyasa kurallari içerisinde sermaye piyasasindan toplanan fonlar kullanilarak çözümünü ifade etmektedir. Yurtdisinda uzun zamandir uygulanmakta olan bu tür sistemlerin, son yillarda ekonomimizde yasanan olumlu gelismelerle birlikte artik ülkemizde de faaliyete geçirilebilecegini düsünmekteyiz. Böyle bir sistemin faaliyete geçmesi ile birlikte hem bankalara konut kredilerinde kullanilmak üzere uzun vadeli fon saglanabilmesi, hem de gayrimenkule dayali yatirim araci arayisinda olan yatirimcilara alternatif yatirim araçlari sunulabilmesi amaçlanmaktadir.

Dünyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiginde temel olarak iki model karsimiza çikmaktadir:

• Konut finansmaninin ipotege dayali menkul kiymetlerle finanse edildigi Amerikan modeli ve
• Özellikle Almanya ve Danimarka'da basarili bir sekilde uygulanan ipotek bankalari modeli.

Temel olarak bu iki modelden söz etmek mümkün olmakla birlikte, hiçbir ülkenin konut finansman sistemi, bir diger ülke ile bire bir örtüsmemektedir. Her ülke uygulamakta oldugu modeli kendi ihtiyaçlari dogrultusunda sekillendirmistir. Hatta detaylara inildiginde, konut finansmanina yönelik olarak ülke sayisi kadar model oldugunu da söyleyebiliriz.

Biz SPK olarak Türkiye'de konut finansman siteminin kurulmasinda, her iki model üzerinde de durmakta, bu modellerin ülkemiz kosullarina nasil uyarlanabilecegi üzerinde çalismaktayiz.

Bu çerçevede uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak saglayacak, bunun karsiliginda kredi veren kuruluslardan satin alacagi ipotek kredilerini sermaye piyasalarinda menkul kiymetlestirme yoluyla satacak bir ipotege dayali menkul kiymetler kurulusu olusturulmasinin uygun olacagini düsünmekteyiz. Bu kurulusun baslangiçta devlet tarafindan desteklenen, bunun karsiliginda sosyal bir misyonu da olan, ancak esas olarak kar amaçli faaliyet gösteren bir özel sektör kurulusu olmasini öngörmekteyiz.

Kurulacak konut finansmani sisteminin halkin asgari %60'ini kapsamasi hedeflenmektedir. Aylik ödemeler aylik gelirin %25-30 unu geçmemeli, kredi tutarinin evin degerine orani ise %70'e kadar ulasabilmelidir. Piyasa sartlarina uygun faiz oraninin esas alinmasi tabiidir. Sistemin etkinligi açisindan fonlama maliyeti ile tüketicinin kullandigi kredinin faiz farkinin %2 oraninin altinda kalmasi amaçlanmaktadir. Sistemin etkinliginin göstergesi olan bu oran ABD'de %0,55, Polonya'da %6, Macaristan'da %10, Meksika'da ise %12 civarindadir.

Ülkemiz bankacilik sisteminin, mevcut kaynak ve mevduat vade yapisi, alabilecegi riskler ve fonlama maliyetleri açisindan kapsamli bir konut finansman sistemine kaynak saglamasinin yakin bir gelecekte mümkün olmadigini düsünmekteyiz. Bankacilik sisteminde henüz çok sinirli olan konut kredilerinin belirli bir büyüme potansiyeli bulunmakla beraber, getirecegi risklerin artik bankalar tarafindan tasinamaz oldugu noktada bu büyümenin durmasi kaçinilmazdir.

Bankalarin yani sira özel finans kurumlari, konut kredisi vermek üzere kurulmus sirketler ve diger kredi kuruluslari da ipotek kredileri verebilecek ve verilen bu krediler kurulacak olan Ipotekli Konut Finansmani Kurulusuna devredilerek yeniden finansman saglanacaktir.

Sistemde Ipotekli Konut Finansmani Kurulusuna çesitli yollarla fon saglama imkani verilmektedir. Bu kurulus, fon saglayabilmek amaciyla, borçlanma senetleri ve varliga dayali menkul kiymetleri dogrudan ihraç edecegi gibi, kuracagi ipotek fonlari araciligiyla da ipotege dayali menkul kiymetler ihraç edebilecektir. Kurulacak sirketin sisteme yarar saglayabilmesi, ancak etkin çalismasiyla mümkündür. Etkin çalisma hedefinin gerçeklestirilebilmesi için, söz konusu kurulus tamamen kar amacina yönelik olarak çalismak üzere dizayn edilmistir. Sistemin kurulmasi, faaliyet esaslari, faaliyet sekli ve diger ilgili konulara iliskin olarak yarin son oturumda Kurulumuzca kapsamli bir sunum yapilacaktir.

Kurulacak Ipotekli Konut Finansmani Kurulusunun temel katkisi, ölçek ekonomisinden ve çesitli güvence mekanizmalarindan faydalanarak temin ettigi uzun vadeli ve uygun maliyetli kaynaklari kredi kuruluslarina aktarmak ve bu kuruluslarin tasidigi riskleri azaltmak olacaktir. Böylece kredi kuruluslari tarafindan hane halkina yönelik uygun kosullu konut kredileri verilebilmesi ve bu tür kredilerin sürdürülebilir olmasi saglanabilecektir.

Diger yandan ihraç edilecek uzun vadeli ipotege dayali menkul kiymetler sermaye piyasamizda vadelerin uzamasina ve artik TL cinsinden enstrümanlar için de piyasa katilimcilarinin uzun vadeli beklentiler olusturabilmesine katkida bulunacaktir.

Bu sistemin ülkemizde hayata geçirilebilmesi için icra iflas kanunu basta olmak üzere konuyla ilgili birçok yasal düzenlemede önemli degisiklikler yapilmasi, ayrica vergi kanunlarinda yapilacak bazi degisikliklerle bu sistemin önündeki vergisel engellerin kaldirilmasi gerekmektedir. Söz konusu yasa degisiklikleri üzerinde Maliye Bakanligi ve ilgili diger kurumlarin da katilimiyla birlikte yapmis oldugumuz çalismalarda son asamaya gelinmis olup, ilgili yasalara iliskin degisiklik önerilerimiz kamuoyunun tartismasina açilmistir.

Icra Iflas Kanunu'nda yapmayi önerdigimiz degisiklikler ile, ipotegin paraya çevrilmesi isleminin hizlandirilmasini amaçliyoruz. Degisiklikler ile, halen 3 yila kadar sürebilen nakde çevirme isleminin gelismis ülkelerdeki gibi birkaç aylik bir sürede tamamlanabilmesini amaçliyoruz. Bu konu ipotek merkezinin ihraç edecegi sermaye piyasasi araçlarinin düsük faiz oranlarindan satilabilmesi için hayati öneme sahip bulunmaktadir. Paraya çevrilme süresinin kisaltilmasiyla ipotek merkezinin devraldigi kredilerin likiditesi artirilmis olacak, böylece çikarilacak menkul kiymetler yurt içi ve yurt disi yatirimcilara hitap edebilecektir.

Vergi kanunlarda yapilmasini önerdigimiz degisikliklerle, bu senetlerin mevzuatimizda simdiye kadar düzenlenmemis olmasi nedeniyle tabi olabilecekleri ilave vergi yüklerine iliskin düzenlemeler önerilmekte, ayrica örnegin konut kredisi faizlerinin vergi matrahindan düsülebilmesi saglanarak birincil piyasanin önünün açilmasi hedeflenmektedir.

Ipotek sigortaciligi gelismis konut finansmani sistemine sahip ülkelerde sistemin önemli bir unsurudur. Halen ülkemizde ipotek sigortaciligi hizmeti veren bir sigorta sirketi bulunmamaktadir. Ancak hukuki bir engel de mevcut degildir. Ipotekli konut finansmani sisteminin hayata geçirilmesiyle, ipotek sigortaciligi faaliyetinin de gelismesi beklenmektedir.

Ipotekli konut finansmani kurulusu tarafindan ihraç edilecek menkul kiymetlerin ayirici özelligi ipotek kayitlari olacagindan, söz konusu kayitlarin güvenilirligi, kolay erisilebilir olmasi ve islem maliyetlerinin en aza indirilmis olmasi hususlari önem arz etmektedir. Yatirimcilarin tek güvencesini bu kayitlar olusturacaktir. Biz SPK olarak sistemin faaliyete geçirilmesi asamasinda tapu sicil sisteminde degisiklik yapilarak, yapilacak düzenlemeler çerçevesinde elektronik sicil sistemine geçilmesini, sistemin merkezilestirilmesini ve sisteme taraf kisi ve kuruluslar ile konut alicisi adaylarinin tapu bilgilerine kolaylikla erisiminin saglanmasini önemli buluyoruz. Kadastro çalismalarinda ilerleme saglanabilmesinin de özellikle konuta uygun arsa üretimi açisindan genel itibariyle konut sektörüne yarar saglayacagina inaniyoruz.

Bilindigi üzere konut kredileri sabit veya degisken faizli olarak verilebilmektedir. Öngördügümüz sistemde konut kredilerinin her iki tür faizle verilebilmesi imkani sunulmaktadir. Gelismekte olan ülkelerde uzun vadeli konut kredilerinin hayata geçirilebilmesi için genellikle degisken faize ihtiyaç duyulmaktadir. Sabit faizde, faiz riski ilk asamada bankalarin üzerinde kalmakta, ancak bankalar, bu riski, kredi faizini yüksek belirleyerek konut alicilarina yansitmaktadirlar. Sonuç itibariyle degisken faiz seçenegi olmadan, uzun vadeli ve düsük faizli konut kredilerinin sinirli kalacagi düsünülmektedir.

Sistemin altyapisi ile ilgili önemli konulardan biri de gayrimenkul degerlemesidir. Bilindigi üzere gayrimenkul degerlemesi faaliyetiyle ugrasmak isteyen kisi ve kuruluslarin Sermaye Piyasasi Kurulu tarafindan düzenlenen lisanslama sinavindan geçerek lisans almasi gerekmektedir. Ipotekli konut finansmani sisteminde hem kredi verilmesi asamasinda hem de herhangi bir uzlasmazlik halinde icra dairesi tarafindan yaptirilacak kiymet takdirlerinde Sermaye Piyasasi Kurulu'ndan lisans almis, uluslararasi standartlara göre faaliyet gösteren gayrimenkul degerleme uzmanlarinin kullanilmasi öngörülmektedir.

Bu noktada çok önem tasidigina inandigim iki konunun özellikle altini çizmek istiyorum. Birincisi, ipotekli konut finansmani sisteminin, gelismis ülkelerde en iyi ifadesini buldugu, gelismekte olan ülkelerde ise, ancak bu ülkeler ekonomik istikrari ve düsük faiz ortamini yakaladiklari ölçüde basarili olabildigi unutulmamalidir. Dolayisiyla ülkemizde de bu sistemin hayata geçirilmesi, ancak istikrarin ve düsük faiz ortaminin süreklilik kazanmasi ve yerlesmesiyle mümkün olabilecektir. Sistem piyasa kosullarinda dogacak ve piyasa kosullarinda nefes alip verecektir. Bu nedenle, ipotekli konut finansmani sisteminin faaliyete geçebilmesi ve faaliyetini sürdürebilmesi ekonomik gelismelerle dogrudan ilgili olacaktir.

Ikincisi, vergi mevzuatinda yapilmasini önerdigimiz degisiklikler, sistemin hayata geçebilmesi için yasamsal önem arz etmektedir. Bu degisiklikler yapilmazsa, konut kredisi piyasasinin gelisimi saglanamayacagi gibi, ipotekli konut finansmani kurulusunun ihraç edecegi menkul kiymetler de agir vergi yüklerine tabi olacagindan, sistem ölü dogacaktir. Vergi mevzuatina iliskin hükümler, yapilmasini önerdigimiz mevzuat degisikliklerinin olmazsa olmaz kismini, en önemli ögesini olusturmaktadir.

Uluslararasi deneyimler esas alinarak, ilgili kamu kurumlari ve özel sektör temsilcilerinin de görüsleri alinarak hazirlanan düzenlemelerimiz, gayrimenkul finansmaninda kurumsal bir altyapi olusturulmasina yönelik olarak Kurulumuzca atilan önemli bir adimdir.

Kanun taslaklarinin yasalasmasini takiben kurulacak Ipotekli Konut Finansmani Kurulusunun faaliyete geçmesi ve ikinci el ipotek piyasasinin olusturulmasi için uluslararasi tecrübeye sahip uzman danismanlarla birlikte çalisilacak ve bu danismanlik hizmetlerinin maliyetleri Dünya Bankasi, Uluslararasi Para Fonu ve bazi Avrupa ülkelerinin katkilariyla olusturulmus uluslararasi bir fon olan FIRST tarafindan karsilanacaktir.

Bu konferans, konut finansmani konusunun ülkemiz gündemine tasinmasi, böylece önerdigimiz düzenlemelerin kamuoyunca tartisilmasi amaciyla düzenlenmektedir. Bu kapsamda dünyada uygulanan baslica konut finansman sistemlerinin tanitilmasi, gelismis ve gelismekte olan ülkelerde basariyla uygulanan birincil ve ikincil konut finansman modelleri ve bütün bu tecrübelerden ülkemizde kurulacak olan konut finansman sistemine katki saglanmasi amaçlanmistir.

Konferansa, hepsi kendi alaninda en iyi, en yetkin uzmanlar konusmaci olarak davet edilmis, ayrica seçkin bir katilimci toplulugunun toplantilara katilimi için gerekli çalismalar yürütülmüs ve program siz degerli konuklarimizin vazgeçilmez katkilarina uygun zeminlerin saglanmasi amacina yönelik olarak tasarlanmistir.

Gerçeklestirmekte oldugumuz konferansi, ipotekli konut finansmani sisteminin kurulabilmesi ve hayata geçirilebilmesi sürecinde çok degerli tartismalarin bir zemini olarak degerlendiriyor ve emegi geçen herkese tesekkür ediyorum.

*SPK Resmi Web sitesinden alinmistir.

Ipotekli Konut Finansman Sistemine Iliskin Çesitli Kanunlarda Degisiklik Yapilmasina Iliskin Kanun Tasarisi Taslagi

Madde 1 - 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayili Icra ve Iflas Kanununun 45 inci maddesine birinci fikradan sonra gelmek üzere ikinci fikra olarak asagidaki fikra "28/7/1981 tarihli ve 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesinin ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan rehinle temin edilmis alacaklarin takibinde alacakli rehinin paraya çevrilmesi veya haciz eklenmistir

Madde 2 - 2004 sayili Kanunun 128 inci maddesine ikinci fikradan sonra gelmek üzere üçüncü fikra olarak asagidaki fikra eklenmistir. "Icra dairesi, 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesi ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde, satisi istenen tasinmaz için kiymet takdirini, 28/7/1981 tarihli ve ayni Kanunun 22 nci maddesinin birinci fikrasinin (r) bendi uyarinca yetki verilmis kisi veya kuruluslara yaptirir

Madde 3 - 2004 sayili Kanunun 128/a maddesine birinci fikradan sonra gelmek üzere ikinci fikra olarak asagidaki fikra eklenmistir. "Satisa çikarilan tasinmaz, 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesi ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin teminati niteliginde ise, birinci fikra uyarinca yaptirilmasina karar verilen bilirkisi incelemesi, ayni Kanunun 22 nci maddesinin birinci fikrasinin (r) bendi uyarinca yetki verilmis kisi veya kuruluslara yaptirilir."

Madde 4 - 2004 sayili Kanunun 134 üncü maddesine ikinci fikradan sonra gelmek üzere üçüncü fikra olarak asagidaki fikra eklenmistir. "2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesinin ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde, ikinci fikrada yazili oran yüzde yirmi olarak uygulanir."

Madde 5 - 2004 sayili Kanunun 149/a maddesine asagidaki fikra "2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesinin ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde, ikinci fikrada yazili oran yüzde kirk olarak uygulanir. "

Madde 6 - 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 22 nci maddesinin birinci fikrasinin (r) bendi asagidaki sekilde degistirilmistir.
"r) Gayrimenkullerin degerlemesini yapabilecek degerleme kurumlarindan sermaye piyasasinda faaliyette bulunacaklara iliskin sartlari belirlemek ve bu sartlara uyan degerleme kurumlarini listeler halinde ilan etmek,

Bu Kanunun 39/A maddesi ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde ve konut finansmani kuruluslari tarafindan 2 tüketicilere kaynak kullandirilmasi asamasinda, ilgili tasinmaz için degerleme yapacak degerleme kurum ve uzmanlarina iliskin sartlari belirlemek,"

Madde 7 - 2499 sayili Kanunun 28 inci maddesinin (b) bendine ikinci fikradan sonra gelmek üzere asagidaki fikra eklenmistir.

Ipotek finansmani kuruluslari tarafindan ihraç edilen sermaye piyasasi araçlarinin satisini takiben, satis degerinin en fazla binde biri oraninda kayda alma ücreti Kurul hesabina yatirilir. Kayda alma ücretinin oraninin belirlenmesi, hesaplanmasi ve ödenmesine iliskin esas ve usuller Kurul tarafindan belirlenir."

Madde 8 - 2499 sayili Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere asagidaki 38/A maddesi eklenmistir.

"Konut finansmani fonu"
Madde 38/A - Konut finansmani fonu; konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve gelistirilmesi amaciyla kredi kullanimi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemlerden kaynaklanan alacaklarin menkul kiymetlestirilmesi amaciyla çikarilan katilma belgeleri karsiliginda toplanan paralarla, belge sahipleri hesabina inançli mülkiyet esaslarina göre olusturulan malvarligidir.

Fon, ipotek finansmani kuruluslari ile bankalar, özel finans kurumlari, finansal kiralama sirketleri veya tüketici finansman sirketleri tarafindan kurulabilir. Kurucular konut finansmani fonlarinin katilma belgelerinin anapara ve faiz ödemelerine yönelik garanti verebilir.

Fon, bu Kanunda yer alan amaçlar disinda kullanilamaz ve kurulamaz.
Fon içtüzügü, yatirimci ile kurucu arasinda fon portföyünün inançli mülkiyet esaslarina göre saklanmasini ve vekalet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan ve elde edilen nakit akimlarinin aktarilmasina iliskin sartlar ile genel islem sartlarini içeren iltihaki bir sözlesmedir. Fon içtüzügüne yönelik esas ve usuller Kurul tarafindan belirlenir.

Kurucularin, fon içtüzügü ve Kurulca belirlenecek diger belgelerle birlikte, fon kurmasina izin verilmesi ve ihraç edilecek katilma belgelerinin kayda alinmasi talebiyle Kurula basvurmasi zorunludur. Kurulus izni ve ihraç edilecek katilma belgelerinin kayda alinmasi basvurularina iliskin esas ve usuller Kurul tarafindan belirlenir.

Konut finansmani fonlarinin konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarinin belirli kisimlari için farkli siniflarda katilma belgeleri ihraç edilebilir. Belirlenecek pay siniflari ile belirli bir pay sinifinin pay sahiplerine verdigi haklara iliskin esaslarin fon içtüzügünde belirlenmesi sarttir. Katilma belgesi sahipleri ancak dahil oldugu sinif itibariyle kendi paylarinin tasidigi haklara sahiptir.

Kurulca yapilacak degerlendirme sonucu uygun görülmesi halinde Fon içtüzügü Kurul tarafindan onaylanir ve fon içtüzügünde yer alan sayida pay Kurul kaydina alinir.

Belirli bir dönemde veya belirli bir tutara kadar ihraç edilecek fon paylarinin önceden kayda alinmasi ve her bir ihraç için Kurula bilgi verilmesine iliskin esas ve usuller Kurul tarafindan belirlenir. Bu Kanunun 37 nci maddesinin ikinci fikrasi ile 38 inci maddesinin ikinci, dördüncü, besinci ve altinci fikralari konut finansmani fonlari için de uygulanir."

Madde 9 - 2499 sayili Kanunun 39 uncu maddesi asagidaki sekilde degistirilmistir.

Madde 39 - Diger sermaye piyasasi kurumlari; kurulus ve faaliyet esaslari
Kurulca belirlenen, sermaye piyasasi araçlarinin takas ve saklanmasi, derecelendirilmesi, ihraçcilarin ve sermaye piyasasi kurumlarinin denetlenmesi ile ugrasan kuruluslar, yatirim danismanligi, portföy yönetimi gibi sermaye piyasasi faaliyetlerini yerine getiren sirketler,varlik yönetim sirketleri, ortaklik ve kuruluslara ait alacaklari temellük ederek münhasiran bu Kanunun 13/A maddesinde belirlenen varliga dayali menkul kiymetleri ihraç etmek amaciyla kurulan genel finans ortakliklari, ipotek finansmani kuruluslari, risk sermayesi yatirim fonlari, risk sermayesi yatirim ortakliklari, vadeli islemler aracilik sirketleri, sermaye piyasasinda faaliyette bulunacak gayrimenkul degerleme kurumlari ve portföy saklama sirketleridir."

Madde 10 - 2499 sayili Kanunun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere asagidaki 39/A maddesi eklenmistir.

"Ipotek finansmani kuruluslari"
Madde 39/A - Ipotek finansmani kuruluslari ülke genelinde konut alimi,
konutlarin yenilenmesi ve gelistirilmesi konularinda finansman imkânlarinin artirilmasi ve vadelerin uzamasi yoluyla bireylerin konut sahipliginin desteklenmesi amaciyla kurulan, sermaye piyasasi kurumu niteligini haiz anonim ortakliklardir.

Konut finansmani; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve güçlendirilmesi için kaynak kullandirilmasidir. Bu kaynaklari dogrudan tüketiciye saglayan kurumlar konut finansmani kuruluslaridir.Bu maddede yer alan konut finansmani kapsamina giren islemlere iliskin esaslar Kurul tarafindan çikarilacak bir yönetmelikle düzenlenir.
Ipotek finansmani kuruluslarinin faaliyet konulari sunlardir.
a) Konut finansmani kuruluslarina kaynak temini,
b) Konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin devralinmasi ve devredilmesi,
c) Devralinan alacaklardan olusan portföyün yönetilmesi,
d) Konut finansmani fonu kurulmasi ve bu yolla konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin menkul kiymetlestirilmesi,
e) Varliga dayali menkul kiymetler de dahil olmak üzere her türlü sermaye piyasasi araci ihraci,
f) Diger ihraççilarin konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarina dayali sermaye piyasasi araçlarina garanti verilmesi,
g) Konut finansmanindan kaynaklanan borçlarin geri ödemelerinin kismen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine aracilik edilmesi,
h) Faaliyetlerinin gerektirdigi risk yönetimi amaçli islemlerin yürütülmesi,
i) Kurulca uygun görülen diger faaliyet konulari. Ipotek finansmani kuruluslarinin kurulus ve faaliyet izni almak üzere Kurula basvurmasi sarttir.

Ipotek finansmani kuruluslarinin kuruluslarina, üçüncü fikrada belirtilen faaliyetler itibariyle izin esaslarina, tâbi olacaklari yükümlülüklere ve tasfiye ile sona ermelerine iliskin esaslar Kurul tarafindan belirlenir.

Kurul, konut finansmani kuruluslari tarafindan kaynak kullandirilmasi asamasinda, degerlemenin gayrimenkul degerleme faaliyeti konusunda yetki verilmis kisi veya kuruluslar tarafindan yapilmasini zorunlu tutâbilir.

Madde 11 - 2499 sayili Kanuna asagidaki 40/D maddesi eklenmistir.

Türkiye gayrimenkul degerleme uzmanlari meslek birligi
Madde 40/D - Gayrimenkul degerleme uzmanligi lisansina sahip olanlar, tüzel kisiligi haiz kamu kurumu niteliginde bir meslek kurulusu olan Türkiye Gayrimenkul Degerleme Uzmanlari Meslek Birligine üye olmak için basvurmak zorundadirlar. Bunun için ilgili lisans sahibi, lisans almaya hak kazandiginin kendisine tebliginden itibaren üç ay içinde gerekli basvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anilan yükümlülüge uymayan kimselerin lisansi Kurulca geri alinir.

Türkiye Gayrimenkul Degerleme Uzmanlari Meslek Birligi, gayrimenkul piyasasinin ve gayrimenkul degerleme faaliyetlerinin gelismesini saglamak üzere arastirmalar yapmak, egitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanisma ve meslegin gerektirdigi özen ve disiplin içerisinde çalismalarina yönelik meslek kurallarini ve degerleme standartlarini olusturmak, haksiz rekabeti önlemek amaciyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla birakilan veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik statüsünde öngörülen disiplin cezalarini vermek amaciyla ilgili hususlarda üye kuruluslari temsilen ilgili kuruluslarla isbirligi yapmak, mesleki gelismeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek, bu konuda üyeleri aydinlatmakla görevli ve yetkilidir.

Birlik, alacagi kararlarda ve yapacagi düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul yönetmelik, teblig ve kararlarina ve ilgili diger mevzuata uymakla yükümlüdür. Birlik, Kanunun 40/C maddesindeki esaslara tâbidir."

Madde 12 - 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayili Tüketicinin Korunmasi Hakkinda Kanunun 3 üncü maddesine asagidaki (r) bendi eklenmistir.

Konut Finansmani Kurulusu: 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesi ikinci fikrasinda tanimlandigi üzere konut finansmani saglayan kuruluslari,"

Madde 13 - 4077 sayili Kanunun 10/A maddesinden sonra gelmek üzere asagidaki 10/B maddesi eklenmistir.

"Konut finansmanina yönelik islemler"
Madde 10/B - Konut finansmani sözlesmelerinin yazili olarak yapilmasi ve bu sözlesmenin bir nüshasinin tüketiciye verilmesi zorunludur. Taraflar arasinda akdedilen sözlesmede öngörülen sartlar, sözlesme süresi içerisinde tüketici aleyhine degistirilemez.

Konut finansmani kurulusu, geri ödemelerin birinin veya birkaçinin yapilmamasi halinde kalan borcun tümünün ifasini talep etme hakkini sakli tutmussa, bu hak ancak konut finansmani kurulusunun bütün edimlerini ifa etmis olmasi durumunda ve tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düsmesi halinde kullanilabilir. Ancak konut finansmani kurulusunun bu hakkini kullanabilmesi için en az bir hafta süre vererek muacceliyet uyarisinda bulunmasi gerekir.

Konut finansmanina yönelik finansal kiralama islemlerinde sözlesmenin konut finansmani kurulusu tarafindan feshi halinde tüketici konutu iade yükümlülügü altindadir. Bu durumda konut finansmani kurulusu konutu satisa çikarmakla yükümlüdür. Konut finansmani kurulusu satis öncesinde konut için 2499 sayili 5 Sermaye Piyasasi Kanununun 22 nci maddesinin birinci fikrasinin (r) bendi uyarinca yetki verilmis kisi veya kuruluslara kiymet takdiri yaptirtir ve takdir edilen kiymeti dikkate alarak konutun satisini gerçeklestirir. Tüketici konut finansmani saglayan kurulusun konutun satisindan elde edilen bedeli asan zararindan sorumludur. Malin satisindan elde edilen bedelin kalan borcu asmasi halinde asan kisim tüketiciye iade edilir. Konut finansmanina yönelik finansal kiralama islemlerinde 10/6/1985 tarihli ve 3226 sayili Finansal Kiralama Kanununun 25 inci maddesi uygulanmaz.

Kullanilan finansmanin teminati olarak sahsi teminat verildigi hallerde, konut finansmani kurulusu asil borçluya ve diger teminatlara basvurmadan, kefilden borcun ifasini isteyemez.

Konut finansmani kurulusunun bu finansmani belirli bir konutun satin alinmasi ya da belirli bir satici veya saglayici ile yapilacak satis veya hizmet sözlesmesi sarti ile vermesi durumunda satilan malin veya hizmetin hiç yada zamaninda teslim veya ifa edilmemesi halinde konut finansmani kurulusu tüketiciye karsi satici veya saglayici ile birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Konut finansmani kurulusunun ödemeleri bir kiymetli evraka baglamasi ya da kiymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altina almasi yasaktir. Bu yasaga ragmen tüketiciden bir kiymetli evrak alinacak olursa, tüketici bu kiymetli evraki konut finansmani kurulusundan geri istemek hakkina sahiptir. Ayrica, konut finansmani kurulusu kiymetli evrakin ciro edilmesi sebebiyle tüketicinin ugradigi zarari tazmin etmekle yükümlüdür.

Sözlesmede belirtilmek suretiyle konut finansmanina yönelik kredilerde faiz orani, finansal kiralama islemlerinde ise kira bedellerinin anaparayi asan kisminin hesaplanma orani sabit veya degisken olarak belirlenebilir. Oranlarin sabit olarak belirlenmesi halinde sözlesmede baslangiçta belirlenen oranlar her iki tarafin ortak rizasi disinda degistirilemez. Oranlarin degisken olarak belirlenmesi halinde ise, baslangiçta sözlesmede belirlenen oranlar, yine baslangiçta sözlesmede belirlenecek azami oranlari asmamak üzere ve yine sözlesmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdisinda genel kabul görmüs ve yaygin olarak kullanilan bir endeks baz alinarak degistirilebilir. Oranlarin degisken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi sarttir. Bu amaçlarla kullanilabilecek endekslere ve tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine iliskin usul ve esaslar Bakanlik tarafindan çikarilacak bir yönetmelikle belirlenir.

Tüketici, konut finansmani kurulusuna borçlandigi toplam miktari önceden ödeyebilecegi gibi ayni zamanda bir yada birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmani kurulusu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz, komisyon ve kâr payi indirimini yapmakla yükümlüdür.

Bakanlik ödenen miktara göre gerekli faiz, komisyon ve kâr payi indiriminin ne sekilde yapilacaginin usul ve esaslarini belirler. Faiz orani veya kâr payi bedellerinin sabit olarak belirlenmesi halinde, sözlesmede yer verilmek suretiyle, bir yada birden fazla ödemenin vadesinden önce yapilmasi durumunda konut finansmani kurulusu tarafindan tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli komisyon ya da faiz veya kâr payi indirimi yapilarak hesaplanan ve tüketici tarafindan konut finansmani kurulusuna erken ödenen tutarin yüzde ikisini geçemez. Oranlarin degisken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.

Sabit faizli konut kredisi sözlesmelerinde asgari olarak asagidaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.
a) Tüketici kredisi tutari,
b) Faiz ve diger unsurlarla birlikte toplam borç tutari,
c) Faizin hesaplandigi yillik oran,
d) Ödeme tarihleri, anapara, faiz, fon ve diger masraflarin ayri ayri belirtildigi ödeme plani,
e) Istenecek teminatlar,
f) Akdi faiz oraninin yüzde otuz fazlasini geçmemek üzere gecikme faizi orani,
g) Borçlunun temerrüde düsmesinin hukuki sonuçlari,
h) Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapilmasina iliskin sartlar ve erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasina iliskin esaslar,
i) Kredinin yabanci para birimi cinsinden kullandirilmasi durumunda, geri ödemeye iliskin taksitlerin ve toplam kredi tutarinin hesaplanmasinda, hangi tarihteki kurun dikkate alinacagina iliskin sartlar.

Degisken faizli konut kredisi sözlesmelerinde asgari olarak asagidaki unsurlara yer verilmesi zorunludur. a) Tüketici kredisi tutari,
b) Yillik bazda baslangiç faiz orani ve azami faiz orani,
c) Baz alinan endeks ve faiz oranindaki degismenin hesaplanma yöntemi,
d) Baslangiç faiz orani ve azami faiz orani için ayri ayri hesaplanacak toplam borç tutari,
e) Baslangiç faiz orani ve azami faiz orani için ayri ayri gösterilmek üzere ödeme tarihleri, anapara, faiz, fon ve diger masraflarin ayri ayri belirtildigi ödeme plani,
f) Istenecek teminatlar,
g) Baslangiç faiz oraninin yüzde otuz fazlasini geçmemek üzere gecikme faizi orani,
h) Borçlunun temerrüde düsmesinin hukuki sonuçlari,
i) Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapilmasina iliskin sartlar,
j) Kredinin yabanci para birimi cinsinden kullandirilmasi durumunda, geri ödemeye iliskin taksitlerin ve toplam kredi tutarinin hesaplanmasinda, hangi tarihteki kurun dikkate alinacagina iliskin sartlar.

Faiz veya kâr payi sabit olan finansal kiralama sözlesmelerinde asgari olarak asagidaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.
a) Finansal kiralamaya konu olan konuta iliskin bilgiler,
b) Kira bedelleri ve diger unsurlarla birlikte toplam borç tutari,
c) Kira ödeme tarihleri ile anapara, kar payi, vergi ve diger masraflarin ayri ayri belirtildigi ödeme plani,
d) Istenecek teminatlar,
e) Kira ödemelerinde temerrüde düsülmesi halinde uygulanacak komisyonlar,
f) Borçlunun temerrüde düsmesinin hukuki sonuçlari,
g) Kira ödemelerinin vadesinden önce yapilmasina iliskin sartlar ve erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasina iliskin esaslar,
h) Kira bedellerinin yabanci para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira bedellerinin ve toplam borç tutarinin hesaplanmasinda, hangi tarihteki kurun dikkate alinacagina iliskin sartlar.

Faiz veya kâr payi degisken olan finansal kiralama sözlesmelerinde asgari olarak asagidaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.
a) Finansal kiralamaya konu olan konuta iliskin bilgiler,
b) Baslangiçta belirlenen kira bedelleri ve kira bedellerinin ulasabilecegi azami tutarlar,
c) Baz alinan endeks ve kira bedellerindeki degismenin hesaplanma yöntemi,
d) Baslangiç kira bedelleri ve azami kira bedelleri için ayri ayri hesaplanacak toplam borç tutari,
e) Baslangiçta belirlenen kira bedelleri ve azami kira bedelleri için ayri ayri gösterilmek üzere kira ödeme tarihleri ile anapara, karpayi, vergi ve diger masraflarin ayri ayri belirtildigi ödeme plani,
f) Istenecek teminatlar,
g) Kira ödemelerinde temerrüde düsülmesi halinde uygulanacak komisyonlar,
h) Borçlunun temerrüde düsmesinin hukuki sonuçlari,
i) Kira ödemelerinin vadesinden önce yapilmasina iliskin sartlar,
j) Kira bedellerinin yabanci para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira bedellerinin ve toplam borç tutarinin hesaplanmasinda, hangi tarihteki kurun dikkate alinacagina iliskin sartlar.

Madde 14 - 3/6/1949 tarihli ve 5422 sayili Kurumlar Vergisi Kanununun degisik 8 inci maddesinin birinci fikrasinin (4) numarali bendine asagidaki alt bent eklenmistir.

Konut finansmani fonlarinin kazançlari (Bu kazançlar Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre tevkifata tâbi tutulmaz)."

Madde 15 - 31/12/1960 tarihli ve 193 sayili Gelir Vergisi Kanununun 63 üncü maddesinin birinci fikrasina asagidaki bent eklenmistir.

Kendisine ait tapuya kayitli ve bagimsiz bir konutu bulunmayan kisiler ile kendisine ait tapuya kayitli ve bagimsiz, sadece bir konutu olan kisilerin, 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesinin ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan borçlarinin yüzbin YTL ye kadar olan kisminin faiz veya kâr payi ödemeleri,"

Madde 16 - 193 sayili Kanunun 75 inci maddesinin ikinci fikrasinin birinci bendi asagidaki sekilde degistirilmistir.

Her nevi hisse senetlerinin kâr paylari (kurucu hisse senetleri ve diger intifa hisse senetlerine verilen kâr paylari ve pay sahiplerine hazirlik dönemi için faiz olarak veya baska adlarla yapilan her türlü ödemeler ile Sermaye Piyasasi Kanununa göre kurulan yatirim fonlari katilma belgelerine ödenen kâr paylari ile konut finansmani fonlari katilma belgelerine ödenen faizler dahil.)"

Madde 17 - 193 sayili Kanuna asagidaki geçici 66 nci madde eklenmistir.

Geçici Madde 66 - 1/1/2005 - 31/12/2010 tarihleri arasinda konut finansmani fonlarina ödenen faizler için yillik beyanname verilmez. Diger gelirler nedeniyle beyanname verilmesi halinde de bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

Ticari isletmeye dahil olan bu gelirler, bu maddenin kapsami disindadir.

Madde 18 - 193 sayili Kanunun degisik mükerrer 80 inci maddesinin birinci fikrasinin (1) numarali bendi asagidaki sekilde degistirilmistir.

Ivazsiz olarak iktisap edilenler, Türkiye'de kurulu menkul kiymet borsalarinda islem gören ve üç aydan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri, tam mükellef kurumlara ait olan ve bir yildan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri ile ipotek finansmani kuruluslari tarafindan ihraç edilen sermaye piyasasi araçlarinin elden çikarilmasindan dogan kazançlar hariç, menkul kiymetlerin elden çikarilmasindan saglanan kazançlar (Üç aylik süreyi bir yila kadar çikartmaya veya tekrar kanunî süreye kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.)."

Madde 19 - 193 sayili Kanunun degisik 89 uncu maddesinin birinci fikrasina asagidaki bent eklenmistir.

Kendisine ait tapuya kayitli ve bagimsiz bir konutu bulunmayan kisiler ile kendisine ait tapuya kayitli ve bagimsiz, sadece bir konutu olan kisilerin, ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarinin hesaplanmasi sirasinda ayrica indirilmemis bulunmasi sartiyla, 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesinin ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan borçlarinin yüzbin YTL ye kadar olan kisminin faiz veya kâr payi ödemeleri,"

Madde 20 - 193 sayili Kanunun degisik 94 üncü maddesinin birinci fikrasina asagidaki (16) numarali bent eklenmistir.
"16. Ipotek finansmani kuruluslari tarafindan ihraç edilen menkul kiymetlerden elde edilen gelirlerden"

Madde 21 - 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayili Gider Vergileri Kanununun 29 uncu maddesinin (u) bendi asagidaki sekilde degistirilmis ve maddeye asagidaki (v) bendi eklenmistir.
"u) Bankalar, sigorta sirketleri, emeklilik sirketleri ve ipotek finansmani kuruluslarinin kuruluslarinda veya sermayelerini artirdiklari sirada çikardiklari hisse senetlerinin itibarî degerlerinin üzerinde elden çikarilmasi sonucu kendi lehlerine kalan paralar."
"v) Ipotek finansmani kuruluslarinin ve konut finansmani fonlarinin yaptiklari islemler nedeniyle elde ettikleri paralar ile ipotek finansmani kuruluslarina devredilen alacaklar dolayisiyla lehe alinan paralar."

Madde 22 - 2/7/1969 tarihli ve 492 sayili Harçlar Kanununun 13 üncü maddesine asagidaki (k) bendi eklenmistir.
"k) Ipotek finansmani kuruluslarina ve bu sirketler tarafindan yapilan ipotek devirleri,"

Madde 23 - 492 sayili Kanuna bagli 1 sayili tarifenin (A) bölümünün III-1-a no.lu bendi asagidaki sekilde degistirilmistir.
"a) Konusu belli bir degerle ilgili bulunan davalarda ve 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesi ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkinda karar verilmesi halinde hüküm altina alinan anlasmazlik konusu deger üzerinden binde ellidört.

Bakanlar Kurulu, dava çesitleri itibariyle birlikte veya ayri ayri olmak üzere bu bentte yazili nispeti binde ona kadar indirmeye veya Kanunda yazili nispete kadar çikarmaya yetkilidir."

Madde 24 - 1/7/1964 tarih ve 488 sayili Damga Vergisi Kanununa bagli (2) Sayili Tablonun "V-Kurumlarla ilgili kâgitlar" bölümüne asagidaki (23) numarali bent eklenmistir.

Ipotek finansmani kuruluslari ile konut finansmani fonlarinin kuruluslari dahil her türlü islemlerinde düzenlenen ve damga vergisinin bu sirketler veya fonlar tarafindan ödenmesi gereken kâgitlar."

Madde 25 - 18/6/1999 tarihli ve 4389 sayili Bankalar Kanununun 12 nci maddesinin ikinci bendi asagidaki sekilde degistirilmistir. Bankalar, ticaret amaciyla gayrimenkul alim ve satiminda bulunamayacaklari gibi basili ve külçe halinde altin ile Kurulca uygun görülecek diger kiymetli madenlerin alim ve satimi hariç ticaret amaciyla emtia alim ve satimi ile de ugrasamazlar, gayrimenkul yatirim ortakliklari ve ipotek finansmani kuruluslari hariç olmak üzere münhasiran gayrimenkul ticareti yapan ortakliklara katilamazlar ve bu konuda is yapan gerçek ve tüzelkisilere kredi açamazlar. Bankalarin edinecekleri gayrimenkullerin amortismanlar düsüldükten sonraki kayitli degerleri toplami öz kaynaklarinin yarisini asamaz. Bu hesaplamada yeniden degerleme yapilarak gayrimenkul hesabina eklenen tutarlar yüzde elli oraninda dikkate alinir. Bankalarin alacaklarindan dolayi edinmek zorunda kaldiklari emtia ile gayri menkullerin elden çikarilmasina iliskin esas ve usuller Kurumca çikarilacak yönetmelikle düzenlenir."

Madde 26 - 28/03/2002 tarihli ve 4749 sayili Kamu Finansmani ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkinda Kanunun 2 nci maddesi asagidaki sekilde degistirilmistir.

Madde 2 - Bu Kanun; genel, katma ve özerk bütçeli kurum ve kuruluslari, kamu iktisadi tesebbüslerini, özel hukuk hükümlerine tâbi olmakla beraber sermayesinin yüzde ellisinden fazlasi kamuya ait olan kuruluslari, fonlari, kamu bankalarini, yatirim ve kalkinma bankalarini, büyüksehir belediyelerini, belediyeleri ve bunlara bagli kuruluslar ile sair yerel yönetim kuruluslarini, yap-islet-devret, yap-islet ve isletme hakki devri ve benzeri finansman modelleri çerçevesinde gerçeklestirilmesi öngörülen projeler kapsaminda ödeme yükümlülükleri Hazine Müstesarliginca garanti edilen kuruluslari, ipotek finansmani kuruluslarini ve hibelerle sinirli olmak kaydiyla sivil toplum örgütlerini kapsar."

Madde 27 - 4749 sayili Kanunun 3 üncü maddesinde yer alan tanim asagidaki sekilde degistirilmistir. "Hazine geri ödeme garantisi: Kamu iktisadi tesebbüsleri, özel hukuk hükümlerine tâbi olmakla beraber sermayelerinin yüzde ellisinden fazlasi kamuya ait olan kuruluslar, fonlar, kamu bankalari, yatirim ve kalkinma bankalari, büyüksehir belediyeleri, belediyeler ve bunlara bagli kuruluslar ile sair yerel yönetim kuruluslari ve ipotek finansmani kuruluslari lehine bu kuruluslarin dis finansman kaynagindan sagladiklari dis borçlarinin geri ödenmesi hususunda verilen garantiler ile ipotek finansmani kuruluslari tarafindan ihraç edilecek sermaye piyasasi araçlarindan kaynaklanan borçlarin geri ödenmesi hususunda verilen garantileri,"

Madde 28 - 4749 sayili Kanunun 5 inci maddesine asagidaki fikra eklenmistir.

"2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanunu'nun 39/A maddesinde tanimlanan ipotek finansmani kuruluslarindan Bakanlar Kurulu tarafindan uygun görülenlerin sermaye piyasasi araçlarinin geri ödemelerinin dörtyüzmilyon YTL ye kadar olan kismi, bu Kanun hükümleri çerçevesinde Hazinenin geri ödeme garantisi altindadir. Bu fikrada yer alan garanti tutari her yil Maliye Bakanliginca ilân edilen yeniden degerleme oraninda artar. Bu Kanunun 8 inci maddesinin üçüncü fikrasi hükmü bu fikra kapsaminda verilecek garantiler için uygulanmaz. Ilâve bir garanti verilmek istenmesi halinde verilecek ilâve garantili imkanin limiti her yil bütçe kanunlariyla belirlenir."

Madde 29 - 4749 sayili Kanunun 8 inci maddesinin sekizinci fikrasi asagidaki sekilde degistirilmistir.

"Bu Kanunun 5 inci maddesinin besinci fikrasi hükmü sakli olmak üzere, Hazine, kamu veya özel kurum ve kuruluslarinin yurt içi piyasalardan yapacagi borçlanmalarda garanti veya kefalet veremez."

Geçici Madde 1 - 2004 sayili Icra Iflas Kanununun 128 inci maddesinin üçüncü fikrasi ile 128/a maddesinin ikinci fikrasinin yürürlüge girmesini izleyen üçüncü yilin sonuna kadar 2499 sayili Sermaye Piyasasi Kanununun 39/A maddesi ikinci fikrasinda tanimlanan konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde, tasinmaz için kiymet takdiri veya bilirkisi incelemesi, Sermaye Piyasasi Kanununun 22 nci maddesinin birinci fikrasinin (r) bendi uyarinca gayrimenkul degerleme faaliyeti konusunda yetki verilmis kisi veya kuruluslarin yani sira diger uzman bilirkisiler marifetiyle de yapilabilir.

Madde 30 - Bu Kanun yayimi tarihte yürürlüge girer.

Madde 31 - Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.